別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
尼崎 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 -39 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　布谷　嘉浩   TEL.
鑑定評価額 41,500,000 円  １㎡当たりの価格 193,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番
｢杭瀬南新町１－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、共同住宅
が混在する駅に近い
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 杭瀬

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 杭瀬駅南東方

150m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、低層共同住宅が混在する駅に近い住宅地域で、今後とも現況の住環境を維持し推移するものと予測す
る。駅への接近性があり、需要が認められ、地価は若干の上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神電鉄沿線で、尼崎市南東部の住宅地域である。主な需要者は、地縁者が中心で、大阪方面へ通勤す
る一次取得者層が多い。最寄駅に近く利便性は良好であるが、低層文化住宅や背後には工場もあり、住環境はやや劣る
状況にあって、地価は若干の強含み程度で推移している。近年、画地細分化の動きが見受けられ、需要の中心となる価
格帯は、８０㎡の土地で１５００万円前後、新築戸建住宅で３０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺において、賃貸アパートなど散見されるものの、土地に見合う賃料水準が形成されず、収益価格は低く試
算され、参考程度にとどまる。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な取引事例比較法により試算を行
い、豊富な事例に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.8]		 [102.0]
100		 194,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市内の住宅地価格は、大きな変動要因は
見あたらなく、利便性等から一定の需要が認
められ、地価は堅調に推移している。


特段の地域要因の変動はないが、駅への接近
性が良好であり、一定の需要が認められ、地
価は若干強含みである。


個別的要因に特段の変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３２０６
国
-23		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西6m、角地
２住居

(80,200)
b ０４２０６
国
-31		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.3m市道、
東4m、角地
１住居
地区計画等
(80,200)
c ０８２０６
国
-11		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
d ０８２０６
国
-10		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
西3m、二方路
２住居

(80,200)
e ０３２０６
国
-17		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
工業

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,919  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
206,004 		 100
[ 108.0]
190,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
195,000 
b (　           ) 
121,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
126,146 		 100
[  66.7]
189,124 
193,000 
c (　           ) 
133,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,793 		 100
[  71.0]
189,849 
194,000 
d (　           ) 
164,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
171,434 		 100
[  91.1]
188,182 
192,000 
e (　           ) 
157,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
159,029 		 100
[  84.7]
187,756 
192,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -3.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    193,000 円／㎡]  



尼崎 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,276,184 
1,435,346 
5,840,838 
4,915,970 
924,868 		 （　0.9781）
904,613 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     22,615,325 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 129.00 Ｓ3 387.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   215 ㎡     10.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（６戸）の共同住宅。平均専有面積約５８㎡。駐車場２台。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 低層共同住宅として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 　　　　　住　宅
129.00 
90.0 
116.10 
1,690 
196,209 		 1.0  196,209 
2.0  392,418 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.00 
90.0 
348.30 

588,627 		 588,627 
1,177,254 
⑨年額支払賃料        588,627 円　×　12ヶ月　＝　       7,063,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     348.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,063,524 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       367,576 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,983,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           588,627 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,177,254 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         286,644 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,276,184 円　　　　（　        33,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０３２０６賃
　　　　-2		 1,745  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,789 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,690 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １３２０６賃
　　　　-2		 1,490  
(   1,451) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,764 
c ０３２０６賃
　　　　-1		 1,571  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,740 
尼崎 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 248,700 円  　　　　     82,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 220,546 円  　　　        7,351,524　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      704,600 円  　　　　     82,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,900 円  　　　　     82,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,900 円  　　　　     82,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,435,346 円　（　　　　　　         6,676 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 206,000 円／㎡　×　     387.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,915,970 円  
（　　　　　        22,865 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,276,184 円      
②総費用 1,435,346 円      
③純収益　①－② 5,840,838 円      
④建物等に帰属する純収益 4,915,970 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 924,868 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 904,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,208 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,615,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市杭瀬南新町一丁目７０番
 1402000040036-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
尼崎 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
尼崎 -39 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.
鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 尼崎市杭瀬南新町１丁目７０番
｢杭瀬南新町１－７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ1		 一般住宅、共同住宅
が混在する駅に近い
住宅地域		 南東6m市道 水道、ガス、下水 杭瀬

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 杭瀬駅南東方

150m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅が見られる駅近の住宅地域にあって、今後も現況の住環境を維持して推移すると予測する。
生活利便性等は良好で、市内地縁者を中心に需要は底堅く、今後地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    112,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市中南部の阪神本線及びＪＲ東海道本線沿線を中心とした住宅地域である。一般住宅や共同住宅が
混在する住宅地域にあって、背後には事業所等も散見される。需要者は地縁性を有する市内一次取得者層が中心となり
、外部からの転入はやや少ない。駅近で利便性は良好であり需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にて推移している。標
準地と同規模程度の土地で４，０００万円前半、分割後の新築建売で３，０００万円前後が需要の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅や共同住宅が混在する駅近の住宅地域にあって、自用目的での取引が多く、賃貸共同住宅等の収益物件も見ら
れるものの、土地価格に見合った賃料水準が形成し得ていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、収益
性よりも居住の快適性等が重視される住宅地域であるため、信頼性のある多数の取引事例より求めた実証的な比準価格
を中心に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　尼崎 -26                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    157,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 81.7]		 [102.0]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    191,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 尼崎市内住宅地域の需要は利便性や住環境の
良好な地域を中心に全般的に堅調である。但
し、金利や建築費の動向には注視が必要であ
る。

一般住宅や共同住宅が混在する駅近の住宅地
域にあって、生活利便性は良好で、需要底堅
く、地価は若干の上昇傾向にて推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 尼崎 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０３２０６
国
-23		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
北西6m、角地
２住居

(80,200)
b ０８２０６
国
-11		 尼崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3m市道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c ０３２０６
国
-27		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東3m、角地
２住居

(80,200)
d ０３２０６
国
-17		 尼崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
210,919  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
206,004 		 100
[ 109.1]
188,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
193,000 
b (　           ) 
133,063  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
134,793 		 100
[  71.9]
187,473 
191,000 
c (　           ) 
169,205  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
174,390 		 100
[  94.1]
185,324 
189,000 
d (　           ) 
157,143  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
159,029 		 100
[  83.7]
189,999 
194,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



尼崎 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,607,667 
1,493,977 
6,113,690 
5,129,450 
984,240 		 （　0.9781）
962,685 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     24,067,125 円　　　　（　    112,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
尼崎 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 129.00 Ｓ3 387.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   215 ㎡     10.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住宅タイプ２ＬＤＫ・平均専有面積約５８㎡を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 　　　　　住　宅
129.00 
90.0 
116.10 
1,770 
205,497 		 1.0  205,497 
2.0  410,994 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
387.00 
90.0 
348.30 

616,491 		 616,491 
1,232,982 
⑨年額支払賃料        616,491 円　×　12ヶ月　＝　       7,397,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     348.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,397,892 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       384,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,301,597 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           616,491 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,857 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,232,982 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         300,213 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,607,667 円　　　　（　        35,384 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０４２０６賃
　　　　-8		 1,822  
(   1,746) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,859 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,851 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ０３２０６賃
　　　　-2		 1,745  
(   1,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,842 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
尼崎 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 259,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 230,577 円  　　　        7,685,892　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       95,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      735,200 円  　　　　     86,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,500 円  　　　　     86,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,493,977 円　（　　　　　　         6,949 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9781    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     387.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,129,450 円  
（　　　　　        23,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,607,667 円      
②総費用 1,493,977 円      
③純収益　①－② 6,113,690 円      
④建物等に帰属する純収益 5,129,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 984,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 962,685 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,067,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     112,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 尼崎 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　尼崎市杭瀬南新町一丁目７０番
 1402000040036-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
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備考