令和6年1月12日　提出 尼崎 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -301 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 225,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市上坂部１丁目３６番８８ ｢上坂部１－７－３１｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ駅に近い新興 住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 塚口 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 塚口駅北東方 350m 法令 規制 工業 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い新興住宅地域にあって、当面は現況の住環境を維持して推移するものと予測 する。最寄り駅から近く、利便性と住環境に優れるため、今後地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内北東部におけるＪＲ福知山線及び阪急神戸本線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心として は、市内の居住者を中心に、周辺他市からも転入も見られる。新興住宅地域であり住環境は良好で、周辺には商業施設 も立地するなど利便性にも優れているため、需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。需要の中心価格帯は、土 地で３，０００万円前後、建売住宅で総額５～６，０００万円程度の物件となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域に存し、自用目的での取引が多くを占め、標準地の地積が小さく、経済合理的 な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため、収益還元法の適用は断念した。よって、居住の快適性等が 重視される住宅地域であるため、信頼性のある多数の取引事例から求めた実証的な比準価格を標準に、代表標準地との 検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [ 77.3] [103.0] 100 288,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    280,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市内住宅地域の需要は利便性や住環境の 良好な地域を中心に全般的に堅調である。但 し、金利や建築費の動向には注視が必要であ る。 駅に近い新興住宅地域にあって、良好な利便 性と住環境を備えているため、需要は堅調で 、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％