令和6年1月15日　提出 尼崎 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -26 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　考一   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市大庄川田町２８番１ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、事 業所等の混在する住 宅地域 南8m市道 水道、ガス、下水 尼崎センタープール前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 尼崎センタープール前 駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅、事業所等が混在する住宅地域である。近年、周辺での商業施設等の開店が相次ぎ利便性が 向上している。一定の需要が認められ、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、尼崎市南部の阪神本線沿線を中心とする住宅地域及び住工混在地域である。需要者の中心は、市内居住 者が多くを占め、中小規模の事業者による需要も認められる。居住環境がやや劣るが、国道沿いに大型店の出店が相次 ぐなど利便性が向上しており、地価は強含みにて推移している。土地は対象標準地と同程度の規模で１５００万円～２ ０００万円程度、新築建売住宅で３５００万円～４０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸共同住宅等も周辺に見られるが、自用目的の取引が中心である。また対象標準地は画地規模が小さいことから、経 済合理的な賃貸住宅建築の想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。したがって、分科会での先行議論・ 広域的検討を踏まえた上で、信頼性・規範性の認められる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市の人口は概ね横ばいで推移している。 地価は、居住環境・利便性の良好な地域のみ ならず、全体的にやや上昇傾向となっている 。 近隣地域内に特段の変化はないが、周辺で商 業施設が増加し生活利便性の向上が認められ る。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％