令和6年1月15日　提出 尼崎 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -20 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　一成   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫町３丁目２０７番 ｢武庫町３－１８－１８｣ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン、農地が混在する 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北、６ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北西方 1.8km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段変動は見られず、一般住宅やマンション、農地が混在する住宅地域として当面は現状を維持する ものと見込まれる。最寄駅へはやや遠いが住環境は比較的良好で、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に阪急神戸本線沿線を中心とする尼崎市北西部及びその周辺の住宅地域であり、主な需要者の属性は概 ね圏域内の居住者等が中心で、周辺地域からの需要はあまり多くは見られない。最寄駅への接近性がやや劣るものの、 人気の高い阪急沿線であることから、住宅地として比較的高い需要が認められ、地価は概ね堅調に推移してきている。 近隣地域及びその周辺で取引される中心価格帯は、標準的規模の土地で３，０００万円台前半程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、また、画地規模等から賃貸経営上合理的な 共同住宅等の建築を想定することが困難なため収益還元法の適用は断念した。周辺には賃貸物件等も見受けられるが、 当該地域においては居住の快適性及び利便性等を重視した自己居住目的の取引が中心であること等から、市場の特性を 反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [129.7] [100.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みも見られるが緩やかに 回復し、個人消費は持ち直しており、住環境 や利便性が優る地域を中心に住宅需要は堅調 に推移している。 地域要因には特段の変動は見られず、最寄駅 への接近性はやや劣るものの、住環境は比較 的良好な地域であることから、地価は堅調に 推移しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％