令和6年1月12日　提出 尼崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   尼崎 -8 兵庫県 兵庫第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗   TEL.

鑑定評価額 40,600,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 180,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 尼崎市武庫之荘本町３丁目８０番２ ｢武庫之荘本町３－８－２２｣ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、共同住宅のほ か農地等が見られる 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 武庫之荘 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、８ｍ 市道 交通 施設 武庫之荘駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅地域に存し、周辺では農地から住宅地へ転用されるケースも多く、 今後も現在の住環境を維持しつつ成熟するものと予測する。地価は若干の上昇傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内北部の阪急神戸本線及び伊丹線沿線における住宅地域である。需要者は、同沿線沿いの市内居住者 が中心となり、周辺市域からの転入も見られる。住宅、共同住宅を中心に農地等も見られる住宅地域に存し、住環境は 概ね良好で農地の住宅地への転用も散見されるなど需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。画地規模により様々 であるが、対象標準地と同程度の規模の土地で４，０００万円程度が需要の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅地域に存し、自用目的の取引が中心となり周辺には共同住宅等も見られる が、標準地の地積及び間口・奥行等の関係から、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建設が困難と判断したため 、収益還元法の適用は見送った。したがって、居住快適性や住環境が重視される住宅地域であることから、現実の取引 市場を反映し得た実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　尼崎 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    271,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [103.0] 100 [118.7] [100.0] 100 227,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    223,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 尼崎市内住宅地域の需要は利便性や住環境の 良好な地域を中心に全般的に堅調である。但 し、金利や建築費の動向には注視が必要であ る。 住宅、共同住宅のほか農地等が見られる住宅 地域に存し、住環境は概ね良好で需要は堅調 で、地価はやや上昇基調にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％