令和6年1月15日　提出 姫路 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４ ②地積 　(㎡) 3,525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 事務所兼倉庫 Ｓ5 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業団地 南東12m市道 水道、ガス、下水 白浜の宮 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 白浜の宮駅南西方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は工場、倉庫等が集積する工場団地として成熟しているが、当地域の南西方に姫路市中央卸売市場が移 転オープンし、関連施設との協働等も期待される中、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市臨海部を中心とし、県南西部一帯の工業地域に及ぶと判定した。近隣地域は中規模工場、倉庫等が 建ち並ぶ臨海部の工業地域で、主な需要者は地元中小事業者であるが、立地や規模によっては全国的規模の大企業も想 定される。交通利便性及び関連産業との位置的優位性等から、物流関連を中心に需要は安定している。取引自体が少な い上、工業用地の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における同種別の土地の取引は成立しにくい状況下にあるものの、採用した取引事例に対する補修正等は 適正と判断される。当該地域内では自用目的の取引が支配的で、工場に対する賃貸市場は未成熟であるため、収益価格 は試算しなかった。従って、自用目的の取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、単価と総額 との関連、さらに同一需給圏の他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料価格の高騰は懸念されるが、経済状況 が改善する中、物流関連を中心に設備投資意 欲は旺盛で、工業地地価は上昇傾向にある。 近隣で姫路市中央卸売市場が令和５年３月に 移転され、今後は関連施設等との相乗効果が 期待される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％