令和6年1月15日　提出 姫路 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-2 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.

鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区中島字庄助新田３４２９番２ ②地積 　(㎡) 661   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫等が建ち 並ぶ区画整然とした 工業地域 南西16m市道 水道、下水 飾磨 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       650 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 飾磨駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場等が建ち並ぶ工業地域で、特別な変動要因もないので、今後も概ね現状のまま推移するものと予 測する。地価は安定した需要に支えられ若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね内陸部を含め播磨地域の工業地域で、需要者の中心は地元企業であるが、規模によっては大企業も想 定される。工場適地が減少するなか、工業地の需要は全国的に安定しており、姫路バイパスへの利便性が比較的優る当 地域においても底堅く推移している。工業地域の取引は、取引事情や規模等により様々なため需要の中心となる価格帯 の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した事例は同一需給圏内の類似地域に存するもので市場参加者の意思を反映した価格である。一方、収益価格は自 己使用を主とする工場地域で、賃貸市場が未成熟であること等から試算できなかった。又、積算価格も後述する理由に より試算できなかった。従って、代表標準地との検討結果、単価と総額との関連性等を踏まえ比準価格を以て鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 9-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 50,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業の設備投資は持ち直している。又、不動 産需要は、倉庫や物流を中心として堅調に推 移している。 工場や作業所が多い地域で、地域要因の変動 は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％