令和6年1月12日　提出 姫路 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 9-1 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.

鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番 ②地積 　(㎡) 10,259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 3:1 工場 大規模工場、倉庫の 多い臨海型の工業地 域 南西9.5m道路 水道、下水 飾磨 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   130 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ道路 交通 施設 飾磨駅南西方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 姫路市の臨海部にある工業地域であり、特段の変動要因はみられず、当面は現状の推移を継続するものと思料す る。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏としては姫路市及び周辺市町にある工業地域である。近隣地域は臨海部の工場、倉庫等を中心とする地域で あり、製造業者、流通業者が需要の中心であり、事業者の規模としては、地元の法人から全国的、国際的に事業展開す る法人等を含む。流通業は近年好調さを維持するが製造業は海外経済の動向や資材等価格上昇など注視を要する要因も ある。工業地については取引の件数や規模もまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の工場、倉庫が中心であり、賃貸物件は見当たらず、賃貸市場は未成熟なため収益還元法は不適用とした。一 方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の工業地の取引事例を中心に試算された価格 であり規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流施設の用地取得等の活性化のほか、生産 活動の回復などの動きがみられる。一方で、 為替等変動、資材価格等上昇の動きには注視 を要する。 臨海部の工業地域であり、工場の集積の程度 も成熟しており、特段の変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％