鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
姫路 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-22

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　三浦　一範

TEL.

鑑定評価額

95,500,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市土山１丁目７２番外｢土山１－６－１２｣				②地積　(㎡)	901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	中規模店舗を中心に工場等も残る路線商業地域	西20m県道、南側道	水道、ガス、下水	姫路 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 910 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

姫路駅北西方

1.7km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量は多く店舗を中心に工場等も残る路線型商業地域で熟成されている。地域要因に格別の変動はないので、
当面は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 110,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね姫路市内の路線商業地域の存する圏域。需要者は地元法人のほか広域展開している法人が中心である
。当地域は低層店舗を中心に工場も混在する交通量の多い路線商業地域で、コロナ禍ではあるが自動車利用を前提に生
活が成り立つ圏域であり需要は比較的安定している。路線商業地は定期借地が普及して新規立地に土地売買を伴うこと
がなくなり取引件数は少ない。規模や用途等により様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引市場を反映した実証的な価格である。収益物件も見受けられるが、土地価格に見合う収益性には限界が
あり、収益価格の規範性は比準価格よりも劣ると思料する。尚、積算価格は後述する理由により試算できなかった。従
って、比準価格を重視し、収益価格を比較考慮、更に同一需給圏内の標準地との広域的検討を踏まえることにより鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    104,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

幹線道路沿いの店舗用地等に対する需要は強
い一方で、既存の近隣型商業地域等はやや脆
弱、商業地の需要の強弱には偏りが見られる
。

地域要因に格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ６０６国 -16	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m市道、南東30m、角地		近商地区計画等 (80,300)
b	ＴＫ６０６国 -28	姫路市		建付地	（　）	ほぼ整形	西18m国道、北20m、角地		近商 (90,300)
c	ＫＳ６０５国 -23	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北東18m国道、東10m、角地		近商 (90,300)
d	ＫＳ６０５国 -94	姫路市		更地	（　）	不整形	西6.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	ＭＫＺ６０５国 -42	姫路市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、北東7.4m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,716	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 80.0]	100 [ 101.0]	143,111	100 [ 128.5]	111,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 112,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	109,514	100 [ 99.8]	109,733		110,000
c	(　 ) 113,475	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	108,504	100 [ 99.7]	108,830		109,000
d	(　 ) 117,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	117,000	100 [ 109.3]	107,045		107,000
e	(　 ) 95,399	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	91,129	100 [ 81.0]	112,505		113,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 110,000 円／㎡]

姫路 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、素地・造成費等に係る適切な資料の入手が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,617,868	2,461,470	9,156,398	6,363,500	2,792,898	（　0.9541） 2,664,704	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	63,445,333 円　　　　（　 70,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	901 ㎡	36.7 m x 29.2 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分貸し、２階事務所部分貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	2,057	514,250	3.0	1,542,750
							2.0	1,028,500
2～ 2	事務所	250.00	100.0	250.00	1,600	400,000	3.0	1,200,000
							2.0	800,000
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		914,250		2,742,750
								1,828,500

⑨年額支払賃料	914,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,971,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,971,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 958,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,020,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,742,750 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,828,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 571,955 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,617,868 円　　　　（　 12,894 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＹ６０５賃　　　　-15	1,980 ( 1,914)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,179 円/㎡　月額支払賃料（　 2,057 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＣ６０６国賃　　　　-9	2,039 ( 1,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,039
c	ＭＫＺ６０６賃　　　　-1	2,297 ( 2,174)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,297

姫路 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	293,700 円	97,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	359,370 円	11,979,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 780,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 832,100 円	97,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,900 円	97,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,461,470 円　（　　　　　　 2,732 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,900,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,363,500 円（　　　　　 7,063 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,617,868 円
②総費用	2,461,470 円
③純収益　①－②	9,156,398 円
④建物等に帰属する純収益	6,363,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,792,898 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,664,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,957 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,445,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

姫路 5-22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	姫路市土山一丁目７２番	1406000573197-0000
2	姫路市土山一丁目７６番３	1406000573202-0000
3	姫路市土山一丁目７７番１	1406000573203-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
姫路 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-22

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　中田　信

TEL.

鑑定評価額

95,500,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	83,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市土山１丁目７２番外｢土山１－６－１２｣				②地積　(㎡)	901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｓ1	中規模店舗を中心に工場等も残る路線商業地域	西20m県道、南側道	水道、ガス、下水	姫路 1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 910 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

姫路駅北西方

1.7km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

交通量が多く、元来の工業系用途から商業系用途に転換が進んだ路線商業地域である。将来的には現状の商業系
敷地利用を指向する地域として推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 107,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 51,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は姫路市及び隣接市町の広域的な商業地域であり、特に同市内の幹線道路沿いの商業地域との価格牽連性が
強い。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人が中心である。路線商業地は駐車場台数、交通量、視認性等
による需要の強弱が顕著で、移り変わりも激しい。取引の中心となる価格帯は規模等によりバラつきがあり明確には見
出し難い。近隣地域は店舗等の集積度が増加傾向にあり、市場競争力も強まりつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

路線商業地域であり、比準価格査定においては同市内において街路条件の類似性に着目し規範性を有する事例を収集し
得た。収益価格査定においては類似性の高い賃貸事例の収集が困難であるなど、相対的信頼性が低い。需要者の意思決
定は周辺取引相場が基礎と判断されることから、かかる需要者行動を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌す
るとともに、周辺標準地との広域的な価格バランスも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内人口は微減傾向、金利、税制等による下
支えにより、需給関係は成り立っているが、
立地条件等による地価の二極化傾向は拡大し
つつある。

地域要因に別段変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ６０６国 -36	姫路市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東9m県道、南東4.5m、角地		１住居 (70,200)
b	ＫＨ６０６国 -6	姫路市		底地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、北6m、角地		２中専 (70,200)
c	ＫＨ６０６国 -10	姫路市		更地	（　）	不整形	北西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＫＳ６０６国 -54	姫路市		更地	（　）	ほぼ台形	北10m国道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,104	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,509	100 [ 80.2]	107,867	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 27,437) 90,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	89,250	100 [ 84.8]	105,248		105,000
c	(　 ) 42,972	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	53,339	100 [ 50.7]	105,205		105,000
d	(　 ) 75,987	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,139	100 [ 70.6]	107,846		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

姫路 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,282,907	2,535,560	8,747,347	6,695,000	2,052,347	（　0.9541） 1,958,144	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	46,622,476 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	901 ㎡	36.7 m x 29.2 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗部分貸し、２階事務所部分貸し、平面駐車場１４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,948	487,000	1.0	487,000
							2.0	974,000
2～ 2	事務所	250.00	100.0	250.00	1,600	400,000	1.0	400,000
							2.0	800,000
～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		887,000		887,000
								1,774,000

⑨年額支払賃料	887,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,644,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 14 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,008,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保され、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,644,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 1,008,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 932,160 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,719,840 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	887,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,160 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,774,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 554,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,282,907 円　　　　（　 12,523 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳ６０６賃　　　　-10	1,992 ( 1,985)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 1,948 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＮ６０６賃　　　　-3	1,641 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,032
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	349,560 円	11,652,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 795,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上の要はない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,535,560 円　（　　　　　　 2,814 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,695,000 円（　　　　　 7,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,282,907 円
②総費用	2,535,560 円
③純収益　①－②	8,747,347 円
④建物等に帰属する純収益	6,695,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,052,347 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,958,144 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,173 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,622,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

姫路 5-22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	姫路市土山一丁目７２番	1406000573197-0000
2	姫路市土山一丁目７６番３	1406000573202-0000
3	姫路市土山一丁目７７番１	1406000573203-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考