別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-18 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市広畑区東新町１丁目３４番
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、店舗兼共同住
宅等が見られる商業
地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 広畑

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 広畑駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 通過交通量のやや多い幹線道路沿いに立地するものの、繁華性のやや劣る商業地域であり、地価水準は弱含みな
いし概ね横這い傾向に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市内の商業系地域。需要者は同一需給圏内に地縁を有する個人事業者或いは中小法人が中心。街路網
は良好であるものの、駐車場を完備した画地が少なく商業地としての新規需要は弱い。取引の中心となる価格帯は、取
引事情や取引される規模も様々であるため、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既成商業地域であり、収益性によって価格が形成される地域には至っていない。当該地域は自用目的の不動産取引が中
心であり、同一需給圏内の取引市場の実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標
準に、収益価格の異議を斟酌し、前年からの各変動要因を十分に分析の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　姫路（県） 5-18            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     91,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部は高値取引も散見されるようになった
が、郊外の商業地域では、背後人口の減少傾
向もあり、店舗等の新規参入需要は低調にあ
る。

地域的に特段の変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％ -0.1 ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ６０６
国
-13		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
西8m、二方路
商業

(80,400)
b ＳＮ６０６
国
-4		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
北8m、二方路
近商

(80,300)
c ＫＹ６０６
国
-9		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
南8m、二方路
準工

(60,200)
d ＫＨ６０６
国
-51		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東27m市道、
西10m、
二方路
商業

(80,400)
e ＨＴ６０６
国
-3		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,223  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
82,864 		 100
[  91.1]
90,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,000 
b (　           ) 
72,982  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
90,053 		 100
[  97.9]
91,985 
92,000 
c (　           ) 
62,980  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
77,336 		 100
[  84.6]
91,414 
91,400 
d (　           ) 
77,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
75,848 		 100
[  82.4]
92,049 
92,000 
e (　           ) 
111,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,398 		 100
[ 118.2]
94,245 
94,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,000 円／㎡]  



姫路 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,730,319 
2,085,257 
7,645,062 
7,261,800 
383,262 		 （　0.9548）
365,939 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      8,925,341 円　　　　（　     48,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層の店舗兼共同住宅 145.80 Ｓ4 553.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   183 ㎡     10.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階フロアー貸し店舗、３、４階平均専有面積３８㎡各階３戸住宅、立地及び個別性等を勘案し想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 ＥＶ、階段、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.80 
87.7 
127.80 
2,234 
285,505 		 3.0  856,515 
3.0  856,515 

 2～ 2		 店舗
145.80 
87.7 
127.80 
1,787 
228,379 		 3.0  685,137 
3.0  685,137 

 3～ 4		 住宅
130.80 
87.0 
113.80 
1,340 
152,492 		 1.0  152,492 
2.0  304,984 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
553.20 
87.3 
483.20 

818,868 		 1,846,636 
2,151,620 
⑨年額支払賃料        818,868 円　×　12ヶ月　＝　       9,826,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     483.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,826,416 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       786,113 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,040,303 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,846,636 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,989 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,151,620 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         673,027 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,730,319 円　　　　（　        53,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ６０６賃
　　　　-10		 2,127  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,603 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,234 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＮ６０６賃
　　　　-4		 2,128  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,252 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 456,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 393,057 円  　　　        9,826,416　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      969,000 円  　　　　    114,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       114,000 円  　　　　    114,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,085,257 円　（　　　　　　        11,395 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 114,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     553.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,261,800 円  
（　　　　　        39,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,730,319 円      
②総費用 2,085,257 円      
③純収益　①－② 7,645,062 円      
④建物等に帰属する純収益 7,261,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 383,262 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 365,939 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,925,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市広畑区東新町一丁目３４番
 1406000145019-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-18 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.
鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市広畑区東新町１丁目３４番
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗、店舗兼共同住
宅等が見られる商業
地域		 北18m市道 水道、ガス、下水 広畑

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 広畑駅北東方

400m		 法令

規制		 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近く幹線道路沿いの利便性の高い近隣商業地であるが、近年は周辺の大型路線店舗へと顧客が流出し市場は
やや衰退傾向にあり、今後も地価は弱含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市中部から西部の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する事業者・法人等が主
体となっている。近隣地域は山電広畑駅に近接する幹線沿道の近隣商業地であるが、近年は周辺の大規模店舗へと顧客
が流出し、年々繁華性が低下している。なお、同一需給圏内における取引は、規模・業種・立地条件等によって価格水
準がまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域と判
断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場
参加者との適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。以上により比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量し、指定基準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　姫路（県） 5-18            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     91,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。コロナ禍からの回復や各種
政策の下支えにより需要は堅調だが、立地条
件等による地価の二極化は拡大しつつある。


店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であ
り、地域要因の変動は特に見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％ -0.1 ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＣ６０５
国
-77		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ＫＨ６０５
国
-63		 姫路市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西15.5m市
道、
北6.8m、西8m、
三方路
準工

(70,200)
c ＫＨ６０６
国
-6		 姫路市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
北6m、角地
２中専

(70,200)
d ＭＫＺ６０
６国
-20		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e ＴＫ６０６
国
-31		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.8m市道
、北東5.7m、
角地
１住居

(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
79,669  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
81,295 		 100
[  91.5]
88,847 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,800 
b (　     91,623) 
91,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
91,807 		 100
[  98.0]
93,681 
93,700 
c (　     27,437) 
90,142  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
89,250 		 100
[  97.4]
91,632 
91,600 
d (　           ) 
77,474  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
102,989 		 100
[ 113.2]
90,980 
91,000 
e (　           ) 
93,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
91,023 		 100
[  96.5]
94,324 
94,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     92,000 円／㎡]  



姫路 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,929,548 
2,157,514 
7,772,034 
7,394,500 
377,534 		 （　0.9548）
360,469 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      8,791,927 円　　　　（　     48,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 145.80 Ｓ4 553.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業

 80 ％   400 ％   400 ％   183 ㎡     10.2 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロア貸しの店舗、３階以上は平均専有面積３８㎡の住戸が各階３戸。 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 ＥＶ、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
145.80 
87.7 
127.87 
2,398 
306,632 		 3.0  919,896 
3.0  919,896 

 2～ 2		 店舗
145.80 
87.7 
127.87 
1,870 
239,117 		 3.0  717,351 
3.0  717,351 

 3～ 4		 住宅
130.80 
87.0 
113.80 
1,271 
144,640 		 1.0  144,640 
2.0  289,280 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
553.20 
87.4 
483.34 

835,029 		 1,926,527 
2,215,807 
⑨年額支払賃料        835,029 円　×　12ヶ月　＝　      10,020,348 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     483.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,020,348 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       801,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,218,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,926,527 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,724 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,215,807 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         693,104 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,929,548 円　　　　（　        54,260 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＣ６０６国賃
　　　　-9		 2,039  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,719 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,398 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＨ６０６賃
　　　　-10		 2,127  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,659 
c ＭＫＺ６０５賃
　　　　-13		 2,445  
(   2,312) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,445 
姫路 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 460,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 400,814 円  　　　       10,020,348　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      977,500 円  　　　　    115,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       115,000 円  　　　　    115,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,157,514 円　（　　　　　　        11,790 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9548    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 115,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     553.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,394,500 円  
（　　　　　        40,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,929,548 円      
②総費用 2,157,514 円      
③純収益　①－② 7,772,034 円      
④建物等に帰属する純収益 7,394,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 377,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 360,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,791,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市広畑区東新町一丁目３４番
 1406000145019-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考