別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
姫路 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-15 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.
鑑定評価額 855,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,620,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市駅前町２５２番
 ②地積
　(㎡)		 528  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
高度地区

(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ6		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西50m市道 水道、ガス、下水 姫路

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       504 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
高度地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手前通り沿いに中高層の商業ビルが連たんする地域で、姫路駅周辺整備等により駅前への商業集積がみられ、
ここしばらくは同様の推移が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市をはじめ兵庫県南部の都市中心部の商業地域であり、需要者は地元有力企業や全国規模の法人
等である。地元客、インバウンドともに人流は回復傾向にある。又、姫路駅徒歩圏においてはマンションも増加しつつ
ある。取引価格は立地条件や規模により様々なため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部の商業地域における取引事例は少ないものの、比準価格は駅前周辺の取引事例より試算したもので、現実の取
引実態を反映している。収益価格は還元利回りの把握等、想定項目を含むことから比準価格に比べて説得性に欠けるこ
とは否めない。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、更に代表標準地との検討、単価と総額との関連性等
を踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    410,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 26.5]		 [100.0]
100		 1,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドの回復等もあり観光客が増加し
店舗等の収益性は回復傾向にあり、姫路駅前
においても人流の回復がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -67.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ６０６
国
-26		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
北8m、二方路
商業

(100,400)
b ＮＳ６０６
国
-8		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,400)
c ＫＹ６０６
国
-15		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ＭＫＺ６０
５国
-27		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ＫＨ６０６
国
-46		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
498,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
528,679 		 100
[  32.1]
1,646,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,650,000 
b (　           ) 
460,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
460,404 		 100
[  26.7]
1,724,360 
1,720,000 
c (　           ) 
460,405  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
465,009 		 100
[  28.2]
1,648,968 
1,650,000 
d (　           ) 
1,083,333  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  84.0]		 100
[ 100.0]
1,289,682 		 100
[  84.5]
1,526,251 
1,530,000 
e (　           ) 
1,005,429  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,015,483 		 100
[  59.2]
1,715,343 
1,720,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -66.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -62.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,650,000 円／㎡]  



姫路 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,246,020 
25,466,669 
72,779,351 
49,446,000 
23,333,351 		 （　0.9578）
22,348,684 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    604,018,486 円　　　　（　  1,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 408.75 Ｓ8 3,251.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
高度地区		 100 ％   600 ％   600 ％   528 ㎡     19.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア賃貸、２階以上は事務所部分賃貸。駐車施設は周辺に確保することを想定。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 ホール、ＥＶ、階段等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.45 
72.5 
283.08 
6,602 
1,868,894 		 7.0  13,082,258 
3.0  5,606,682 

 2～ 2		 事務所
408.75 
78.1 
319.23 
3,500 
1,117,305 		 5.0  5,586,525 
3.0  3,351,915 

 3～ 8		 事務所
408.75 
78.1 
319.23 
2,800 
893,844 		 5.0  4,469,220 
3.0  2,681,532 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,251.70 
77.4 
2,517.69 

8,349,263 		 45,484,103 
25,047,789 
⑨年額支払賃料      8,349,263 円　×　12ヶ月　＝　     100,191,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,517.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       100,191,156 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    10,019,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 90,172,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,484,103 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         409,357 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       25,047,789 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       7,664,623 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,246,020 円　　　　（　       186,072 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＫ６０６賃
　　　　-7		 4,055  
(   3,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]
6,775 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,202 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,602 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＹ６０６賃
　　　　-8		 4,043  
(   3,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 60.0]
7,881 
c ＨＴ６０６賃
　　　　-7		 4,004  
(   3,783) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]
6,951 
姫路 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,020,000 円  　　　　    804,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,011,469 円  　　　      100,191,156　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,993,200 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    6,834,000 円  　　　　    804,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       804,000 円  　　　　    804,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       804,000 円  　　　　    804,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,466,669 円　（　　　　　　        48,232 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 804,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   3,251.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,446,000 円  
（　　　　　        93,648 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,246,020 円      
②総費用 25,466,669 円      
③純収益　①－② 72,779,351 円      
④建物等に帰属する純収益 49,446,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,333,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 22,348,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,327 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    604,018,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市駅前町２５２番
 1406000461042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-15 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.
鑑定評価額 845,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市駅前町２５２番
 ②地積
　(㎡)		 528  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.5		 事務所

Ｓ6		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西50m市道 水道、ガス、下水 姫路

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       504 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅北方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手前通り沿いに中高層の商業ビルが連たんする地域で、姫路駅周辺整備等により駅前への更なる商業集積がみ
られ、ここ暫くはこの傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市をはじめ兵庫県南部の都市中心部の商業地域であり、需要者は地元有力企業や全国規模の法人
等である。新型コロナウイルスの影響により観光客は激減しているものの地元客は回復し、観光客も回復傾向にある。
又、姫路駅徒歩圏においてはマンションや店舗付共同住宅も増加しつつある。取引価格は立地条件や規模により様々な
ため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市中心部の商業地域における取引事例は少ないものの、比準価格は姫路駅周辺の取引事例より試算したもので、現実の
取引実態を反映している。収益価格は還元利回りの把握等、想定項目を含むことから比準価格に比べて説得性に欠ける
ことは否めない。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量、更に代表標準地との検討結果、単価と総額との関
連性等を踏まえることにより鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    410,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 24.1]		 [100.0]
100		 1,710,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 姫路駅前や路線型地域の不動産需要は安定的
であるが、旧来の商店街や郊外の駅前地域は
弱い傾向にある。


西播磨の一等地にあり、地域要因の変動はな
い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -70.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＫＺ６０
５国
-27		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＣ６０４
国
-68		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西50m市道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＳＮ６０５
国
-9		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ＩＫ６０６
国
-26		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
北8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,083,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
1,306,448 		 100
[  80.0]
1,633,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,630,000 
b (　           ) 
1,374,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,266,029 		 100
[  69.3]
1,826,882 
1,830,000 
c (　           ) 
752,236  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
747,124 		 100
[  43.7]
1,709,666 
1,710,000 
d (　           ) 
498,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
528,679 		 100
[  32.1]
1,646,975 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,700,000 円／㎡]  



姫路 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,382,539 
24,742,151 
74,640,388 
50,491,500 
24,148,888 		 （　0.9578）
23,129,805 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    625,129,865 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 408.75 Ｓ8 3,251.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   528 ㎡     19.0 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上は事務所部分貸し。駐車施設は周辺に確保することを想定。 ⑦有効率　  77.4 ％
の理由		 ホール、ＥＶ、階段等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
390.45 
72.5 
283.08 
6,900 
1,953,252 		 7.0  13,672,764 
3.0  5,859,756 

 2～ 2		 事務所
408.75 
78.1 
319.23 
3,538 
1,129,436 		 5.0  5,647,180 
3.0  3,388,308 

 3～ 8		 事務所
408.75 
78.1 
319.23 
2,800 
893,844 		 5.0  4,469,220 
3.0  2,681,532 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,251.70 
77.4 
2,517.69 

8,445,752 		 46,135,264 
25,337,256 
⑨年額支払賃料      8,445,752 円　×　12ヶ月　＝　     101,349,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,517.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       101,349,024 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    10,134,902 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 91,214,122 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,135,264 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         415,217 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       25,337,256 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       7,753,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,382,539 円　　　　（　       188,225 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ６０６賃
　　　　-8		 3,327  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]
3,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,853 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,538 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＫ６０６賃
　　　　-7		 4,055  
(   3,731) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,918 
c ＳＮ６０６賃
　　　　-5		 2,471  
(   2,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]
3,538 
姫路 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,105,000 円  　　　　    821,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,067,451 円  　　　      101,349,024　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,949,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,978,500 円  　　　　    821,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       821,000 円  　　　　    821,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       821,000 円  　　　　    821,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,742,151 円　（　　　　　　        46,860 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 821,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   3,251.70 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,491,500 円  
（　　　　　        95,628 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,382,539 円      
②総費用 24,742,151 円      
③純収益　①－② 74,640,388 円      
④建物等に帰属する純収益 50,491,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,148,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,129,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       43,806 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    625,129,865 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市駅前町２５２番
 1406000461042-0000
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備考