別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
姫路 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-14 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１外
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

2.5:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗併用
住宅が多い駅前の商
業地域		 南11m市道 水道、下水 白浜の宮

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 白浜の宮駅

60m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前の準幹線沿道地域であるが、店舗の撤退や空きテナントも見られる。姫路駅等の中心商業地域と比較して衰
退傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市全域、用途的類似地域は商業地域。需要者は個人，中小事業者が中心となる。駅前の準幹線沿道地
域で、地域の中心的な商業地域であったが、十分な駐車施設を備える郊外型店舗への顧客の流出によりその地位は低下
しているため、店舗利用を中心に需要は低調に推移している。規模、用途等が多様な地域であり、需要者の業種業態も
様々であることから、取引価格にバラツキがあり、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部収益物件も見られるが、自用の店舗や事業所も混在する駅前商業地域で、都心部の高度商業地域のように賃料水準
に収斂が見られず、適正な純収益を把握し難く、収益価格はやや精度を欠く。取引事例も規模や立地にややバラツキが
あるが、実際の取引に基づく比準価格は市場実態を反映する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表
標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.3]		 [100.0]
100		 86,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地の取引価格は立地条件等による二極化が
顕著になりつつある。店舗需要にも立地によ
って不透明性がみられるとの声もきかれた。


最寄り駅周辺の駅前広場等の整備も完了して
おり、特筆すべき地域要因の変動は見受けら
れない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ６０６
国
-3		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西13m市道、
南東10m、
二方路
近商

(100,300)
b ＨＴ６０６
国
-13		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
西8m、二方路
商業

(80,400)
c ＫＹ６０６
国
-36		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(80,300)
d ＫＨ６０６
国
-51		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東27m市道、
西10m、
二方路
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
77,245 		 100
[  88.0]
87,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
87,800 
b (　           ) 
67,223  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
82,864 		 100
[  94.2]
87,966 
88,000 
c (　           ) 
69,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
77,268 		 100
[  88.7]
87,112 
87,100 
d (　           ) 
77,365  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
75,848 		 100
[  84.5]
89,761 
89,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,000 円／㎡]  



姫路 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,067,496 
920,566 
3,146,930 
2,840,820 
306,110 		 （　0.9513）
291,202 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      7,102,488 円　　　　（　     35,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   202 ㎡     22.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗の部分賃貸、１Ｆ平均専用面積５５㎡のファミリータイプが２戸（駐車場なし）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段仕様のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
100.0 
110.00 
1,913 
210,430 		 3.0  631,290 
3.0  631,290 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,200 
132,000 		 1.0  132,000 
2.0  264,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

342,430 		 763,290 
895,290 
⑨年額支払賃料        342,430 円　×　12ヶ月　＝　       4,109,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,109,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       328,733 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,780,427 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           763,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          895,290 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         280,047 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,067,496 円　　　　（　        20,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＮ６０６賃
　　　　-4		 2,128  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,994 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,913 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＳ６０６賃
　　　　-10		 1,992  
(   1,985) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,165 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,600 円  　　　　     41,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 164,366 円  　　　        4,109,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      148,700 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      356,100 円  　　　　     41,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,900 円  　　　　     41,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         920,566 円　（　　　　　　         4,557 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 35 ％　＋　0.0647 ×  35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,840,820 円  
（　　　　　        14,063 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,067,496 円      
②総費用 920,566 円      
③純収益　①－② 3,146,930 円      
④建物等に帰属する純収益 2,840,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 306,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 291,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,102,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１
 1406000207375-0000
2 　姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１２
 1406000207376-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-14 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.
鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１外
 ②地積
　(㎡)		 202  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）

2.5:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の店舗併用
住宅が多い駅前の商
業地域		 南11m市道 水道、下水 白浜の宮

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層の店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 白浜の宮駅東方

60m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 山陽電鉄沿いの古くからの近隣商業地域であり、新規の店舗展開は少なく、駐車場完備の店舗に比して選好性は
弱いことから、地価は弱含みないし横這い傾向に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市及びその周辺市町の近隣商業地域及び商住混在地域。需要者は同一需給圏内に地縁を有する個人事
業者或いは中小法人が中心で、圏域外からの新規参入は少ない。駐車場を備えた店舗等に客足は流れ、商業地としての
新規需要は弱い。取引事情や取引される規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地方の既成商業地域であり、収益性によって価格が形成される地域には至っていない。当該地域は自用目的の不動産取
引が中心であり、同一需給圏内の取引市場の実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価
格を標準に、収益価格の異議を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     64,000 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.4]		 [100.0]
100		 87,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部は高値取引も散見されるようになった
が、郊外の商業地域では、背後人口の減少傾
向もあり、店舗等の新規参入需要は低調にあ
る。

地域的に特段の変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ６０６
国
-31		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.8m市道
、北東5.7m、
角地
１住居

(70,192)
b ＭＫＺ６０
６国
-20		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
c ＫＹ６０６
国
-36		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
近商

(80,300)
d ＫＳ６０６
国
-3		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西13m市道、
南東10m、
二方路
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,754  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
91,023 		 100
[ 101.0]
90,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,100 
b (　           ) 
77,474  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
96,552 		 100
[ 108.0]
89,400 
89,400 
c (　           ) 
69,541  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
77,268 		 100
[  86.7]
89,121 
89,100 
d (　           ) 
75,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
77,245 		 100
[  89.8]
86,019 
86,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,500 円／㎡]  



姫路 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,952,363 
792,867 
3,159,496 
2,737,680 
421,816 		 （　0.9513）
401,274 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　      9,787,171 円　　　　（　     48,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層の店舗兼共同住宅 110.00 ＬＳ2 220.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   202 ㎡     22.0 m x    9.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分貸し店舗、２階平均専有面積５５㎡住宅２戸、立地、個別性等を勘案し想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
100.0 
110.00 
1,890 
207,900 		 3.0  623,700 
3.0  623,700 

 2～ 2		 住宅
110.00 
100.0 
110.00 
1,134 
124,740 		 1.0  124,740 
2.0  249,480 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
220.00 
100.0 
220.00 

332,640 		 748,440 
873,180 
⑨年額支払賃料        332,640 円　×　12ヶ月　＝　       3,991,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,991,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,334 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,672,346 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           748,440 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,886 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          873,180 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         273,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,952,363 円　　　　（　        19,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴ６０６賃
　　　　-8		 2,070  
(   1,959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,190 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,055 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,890 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＮ６０６賃
　　　　-3		 1,641  
(   1,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,919 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,200 円  　　　　     40,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 159,667 円  　　　        3,991,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      346,800 円  　　　　     40,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,800 円  　　　　     40,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,800 円  　　　　     40,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         792,867 円　（　　　　　　         3,925 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9513    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     220.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0671     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0647 ×  30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,737,680 円  
（　　　　　        13,553 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,952,363 円      
②総費用 792,867 円      
③純収益　①－② 3,159,496 円      
④建物等に帰属する純収益 2,737,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 421,816 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 401,274 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,787,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１
 1406000207375-0000
2 　姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１２
 1406000207376-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考