別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-13 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 928  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ1		 運送関連営業所、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西16m国道、背面道 水道、下水 御着

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       940 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　国道 交通

施設		 御着駅

2.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因がなく、工業色の強い路線商業地域として現状を維持するものと見込まれる。また、交通量が多
く繁華性を維持しており、地価は当面、堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市内及び隣接市町の商業地域であり、路線商業地域との価格牽連性が強い。需要者の中心は同一需給
圏内に地縁性を有する事業者と判断される。市内の主要幹線沿いにおいては商業地域間の競合は継続しており、店舗の
連たん性等による二極化の傾向がみられる。当該地域はバイパスのＩＣに近接するものの店舗の連たん性に劣る面があ
る。なお、取引される規模や用途は様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
と判断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で
あり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[137.4]		 [100.0]
100		 58,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。コロナ禍からの回復や各種
政策の下支えにより需要は堅調だが、立地条
件等による地価の二極化は拡大しつつある。


店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であ
り、地域要因の変動は特に見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＣ６０５
国
-25		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ＮＳ６０５
国
-18		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.5m市道、
東5.5m、角地
近商

(90,300)
c ＫＹ６０５
国
-89		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ＮＳ６０６
国
-31		 姫路市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15m市道、
北東5m、
二方路
２住居

(60,200)
e ＴＫ６０５
国
-25		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,799  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
52,462 		 100
[  92.8]
56,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,500 
b (　           ) 
65,435  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
62,352 		 100
[ 109.6]
56,891 
56,900 
c (　           ) 
33,954  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
53,053 		 100
[  87.1]
60,910 
60,900 
d (　     63,104) 
63,104  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
61,867 		 100
[ 102.0]
60,654 
60,700 
e (　           ) 
66,013  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
63,385 		 100
[ 105.7]
59,967 
60,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     59,000 円／㎡]  



姫路 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,579,928 
2,495,486 
8,084,442 
6,726,700 
1,357,742 		 （　0.9506）
1,290,670 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     30,730,238 円　　　　（　     33,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 464.00 Ｓ2 773.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   928 ㎡     26.0 m x   36.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫兼事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
773.00 
100.0 
773.00 
1,140 
881,220 		 3.0  2,643,660 
3.0  2,643,660 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
773.00 
100.0 
773.00 

881,220 		 2,643,660 
2,643,660 
⑨年額支払賃料        881,220 円　×　12ヶ月　＝　      10,574,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     773.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,574,640 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       845,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,728,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,643,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,643,660 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         826,937 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,579,928 円　　　　（　        11,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＹ６０６賃
　　　　-10		 924  
(     894) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,283 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,240 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,140 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＳ６０６賃
　　　　-7		 808  
(     808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
1,197 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 589,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 422,986 円  　　　       10,574,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      452,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      834,700 円  　　　　     98,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,200 円  　　　　     98,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,495,486 円　（　　　　　　         2,689 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　     773.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0654 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,726,700 円  
（　　　　　         7,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,579,928 円      
②総費用 2,495,486 円      
③純収益　①－② 8,084,442 円      
④建物等に帰属する純収益 6,726,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,357,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,290,670 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,730,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３
 1406000187558-0000
2 　姫路市四郷町見野字岸ノ上５１８番２
 1406000187579-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-13 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.
鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外
 ②地積
　(㎡)		 928  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ1		 運送関連営業所、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西16m国道、背面道 水道、下水 御着

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       940 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ国道 交通

施設		 御着駅南西方

2.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因がなく、工業色の強い路線商業地域として現状を維持するものと見込まれる。また、交通量が多
く繁華性を維持しており、地価は当面、堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市及び隣接市町の商業地域である。需要者は地縁性を有する個人事業者や法人が中心となる。当
該地域は高速道路ＩＣに直結する国道沿道であるため、交通量が比較的多く、物流関連を中心に新規投資も見られ、需
要は堅調に推移している。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出す
ことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに運送関連の事業所が多く見られる商業地域で、車両交通量は多いものの賃貸市場が十分に成熟していな
いため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格がやや低位に求められた。一方、取引価格は市場
の実態を反映しており、信頼性が高い。従って商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、収益価格は勘案して、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[136.0]		 [100.0]
100		 58,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     58,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。人手不足が懸念されるが景
気は回復傾向にあり、立地条件の良い事業用
地への需要は高い。


地域要因に特に変動は認められないが、高速
道路ＩＣ直結の路線商業地域であり、地価は
比較的安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＴ６０５
国
-69		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東12m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b ＫＨ６０６
国
-31		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m国道、
北西22m、
角地
１住居

(70,200)
c ＭＫＺ６０
６国
-40		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西7.3m市道
、中間画地
２中専

(60,200)
d ＴＣ６０５
国
-73		 姫路市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8.5m県道
、中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
70,793 		 100
[ 115.6]
61,240 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,200 
b (　           ) 
39,305  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
38,534 		 100
[  66.5]
57,946 
57,900 
c (　           ) 
69,307  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
67,935 		 100
[ 106.2]
63,969 
64,000 
d (　     28,571) 
71,428  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
72,886 		 100
[ 119.5]
60,992 
61,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,000 円／㎡]  



姫路 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成市街地内の宅地のため、求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,765,540 
2,549,106 
8,216,434 
6,918,500 
1,297,934 		 （　0.9506）
1,233,816 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,376,571 円　　　　（　     31,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 464.00 Ｓ2 773.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   928 ㎡     26.0 m x   36.0 m  前面道路：国道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫兼事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
773.00 
100.0 
773.00 
1,160 
896,680 		 3.0  2,690,040 
3.0  2,690,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
773.00 
100.0 
773.00 

896,680 		 2,690,040 
2,690,040 
⑨年額支払賃料        896,680 円　×　12ヶ月　＝　      10,760,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     773.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,760,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       860,813 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,899,347 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,690,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,690,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         841,445 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,765,540 円　　　　（　        11,601 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＹ６０５賃
　　　　-16		 896  
(     840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,273 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,261 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,160 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＳ６０５賃
　　　　-18		 769  
(     768) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,248 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 606,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 430,406 円  　　　       10,760,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      452,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      858,500 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,549,106 円　（　　　　　　         2,747 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9506    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 127,000 円／㎡　×　     773.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 35 ％　＋　0.0654 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,918,500 円  
（　　　　　         7,455 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,765,540 円      
②総費用 2,549,106 円      
③純収益　①－② 8,216,434 円      
④建物等に帰属する純収益 6,918,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,297,934 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,233,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,376,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３
 1406000187558-0000
2 　姫路市四郷町見野字岸ノ上５１８番２
 1406000187579-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考