別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-8 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.
鑑定評価額 28,100,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市栗山町１４９番
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、事務所ビル、
住宅等が混在する商
業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 姫路

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 姫路駅南西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅用途との混在が見られる商業地域で、周辺用途や店舗の集積度等、地域要因に大きな変動は見られず、当面
は現状で推移していくものと予測される。今後も地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     84,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市及び隣接市町の商業地域である。需要者は個人事業者や地元中小法人が中心となる。姫路駅から南
へ延びる駅南大路に接続する幹線道路沿いの商業地域であるため、交通量は比較的多く、また背後の住宅需要も堅調で
あり、多様な用途での需要が認められる。取引自体が少なく、取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心
価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いに住宅が見られる商業地域で、車両交通量は多いものの賃貸市場が十分に成熟していないため、土地価格
に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格がやや低位に求められた。一方、取引価格は市場の実態を反映して
おり、信頼性が高い。従って商業地域ではあるが、比準価格を標準とし、収益価格は勘案して、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.7]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減傾向。人手不足が懸念されるが景
気は回復傾向にあり、立地条件の良い事業用
地への需要は高い。


市役所に比較的近い幹線道路沿いの商業地域
であり、地域要因に特に変動はないが、商況
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＹ６０６
国
-17		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西11.6m市
道、中間画地
２住居
地区計画等
(60,200)
b ＫＹ６０６
国
-16		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
南東30m、
角地
近商
地区計画等
(80,300)
c ＨＴ６０６
国
-12		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,582)
d ＭＫＺ６０
６国
-5		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
e ＭＫＺ６０
５国
-42		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西18m県道、
北東7.4m、
二方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
130,139 		 100
[  80.2]
162,268 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
162,000 
b (　           ) 
114,716  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
143,111 		 100
[  93.9]
152,408 
152,000 
c (　           ) 
173,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
175,556 		 100
[ 117.5]
149,409 
149,000 
d (　           ) 
75,455  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.0]
100,607 		 100
[  64.3]
156,465 
156,000 
e (　           ) 
95,399  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
91,129 		 100
[  59.9]
152,135 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    154,000 円／㎡]  



姫路 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地が既成市街地内の宅地のため、求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,657,388 
2,390,110 
8,267,278 
7,593,300 
673,978 		 （　0.9533）
642,503 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     15,670,805 円　　　　（　     84,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅 114.00 Ｓ5 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   186 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階　店舗でフロアー貸し、２～３階　事務所で部分貸し、４～５階　住宅でファミリータイプ（平均専有面積４２．７５㎡） ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.00 
70.0 
79.80 
2,843 
226,871 		 5.0  1,134,355 
3.0  680,613 

 2～ 3		 事務所
114.00 
75.0 
85.50 
2,400 
205,200 		 5.0  1,026,000 
3.0  615,600 

 4～ 5		 住宅
114.00 
75.0 
85.50 
1,500 
128,250 		 1.0  128,250 
2.0  256,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
74.0 
421.80 

893,771 		 3,442,855 
2,424,813 
⑨年額支払賃料        893,771 円　×　12ヶ月　＝　      10,725,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     421.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,725,252 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       858,020 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,867,232 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,442,855 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,674 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,424,813 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         758,482 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,657,388 円　　　　（　        57,298 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ６０６賃
　　　　-10		 2,688  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,140 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,097 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,843 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＮ６０６賃
　　　　-4		 2,128  
(   1,981) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,053 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 429,010 円  　　　       10,725,252　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      994,500 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,390,110 円　（　　　　　　        12,850 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,593,300 円  
（　　　　　        40,824 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,657,388 円      
②総費用 2,390,110 円      
③純収益　①－② 8,267,278 円      
④建物等に帰属する純収益 7,593,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 673,978 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 642,503 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,454 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,670,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      84,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市栗山町１４９番
 1406000497932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
姫路 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-8 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市栗山町１４９番
 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、事務所ビル、
住宅等が混在する商
業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 姫路

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ　市道 交通

施設		 姫路駅南西方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道にある商業地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状の推移を継続するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心部及びその周辺の商業地域と判定した。需要者は圏内に拠点を有する事業者等である。姫路市
の中心に位置し、市役所に近接するなど、事務所や店舗等が集積するエリアであり、需要は底堅い。利便性の高いエリ
アであり低層階を店舗・事務所等として利用し、中層階以上を共同住宅として利用するなど商住兼用の利用も見込まれ
る。取引の金額もまちまちであるなど、中心となる価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所利用を中心に収益物件も見られるものの、市場参加者としては取引にあたっては収益性のほか取引相場等
の市場性を重視するものと判断される。以上により、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-22                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    104,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 71.6]		 [100.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地の取引価格は立地条件等による二極化が
顕著になりつつある。オフィス需要に不透明
性がみられるとの声もきかれた。


店舗やオフィス利用がみられる路線商業地域
として特段の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ６０６
国
-6		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b ＳＮ６０６
国
-25		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
c ＫＹ６０６
国
-16		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m市道、
南東30m、
角地
近商
地区計画等
(80,300)
d ＨＴ６０６
国
-3		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
140,564  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
141,548 		 100
[  93.0]
152,202 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
139,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
140,243 		 100
[  90.2]
155,480 
155,000 
c (　           ) 
114,716  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
143,111 		 100
[  95.9]
149,229 
149,000 
d (　           ) 
111,398  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
111,398 		 100
[  72.7]
153,230 
153,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    152,000 円／㎡]  



姫路 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,771,046 
2,292,438 
8,478,608 
7,658,200 
820,408 		 （　0.9533）
782,095 		 （  4.2 -  0.1 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,075,488 円　　　　（　    103,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅 114.00 Ｓ5 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   186 ㎡     10.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階・３階は事務所、４階・５階は共同住宅（４戸） ⑦有効率　  74.0 ％
の理由		 共用部分等
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.00 
70.0 
79.80 
2,795 
223,041 		 5.0  1,115,205 
3.0  669,123 

 2～ 3		 事務所
114.00 
75.0 
85.50 
2,400 
205,200 		 5.0  1,026,000 
3.0  615,600 

 4～ 5		 共同住宅
114.00 
75.0 
85.50 
1,580 
135,090 		 1.0  135,090 
2.0  270,180 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
74.0 
421.80 

903,621 		 3,437,385 
2,440,683 
⑨年額支払賃料        903,621 円　×　12ヶ月　＝　      10,843,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     421.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,843,452 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       867,476 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,975,976 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,437,385 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,624 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,440,683 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         763,446 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,771,046 円　　　　（　        57,909 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴ６０６賃
　　　　-10		 2,644  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,798 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,044 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,795 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＨ６０６賃
　　　　-8		 3,327  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,262 
c ＭＫＺ６０６賃
　　　　-1		 2,297  
(   2,174) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,071 
姫路 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 472,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 433,738 円  　　　       10,843,452　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      147,700 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　    1,003,000 円  　　　　    118,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,292,438 円　（　　　　　　        12,325 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0649     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0586 ×  35 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,658,200 円  
（　　　　　        41,173 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,771,046 円      
②総費用 2,292,438 円      
③純収益　①－② 8,478,608 円      
④建物等に帰属する純収益 7,658,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 820,408 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 782,095 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,075,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     103,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市栗山町１４９番
 1406000497932-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考