別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.
鑑定評価額 183,000,000 円  １㎡当たりの価格 525,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市東延末１丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ駅南の
商業地域		 東40m市道 水道、ガス、下水 姫路

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当面はほぼ現状で推移するものと思料
する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    315,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市及びその周辺市町内の広域的な商業地域であり、特に姫路駅周辺の商業地域との価格牽連性が強い
。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人や法人事業者が中心である。取引の中心となる価格帯は規模等により様
々で明確には見出せないが、立地による需要の強弱に差異が見られ、これらが拡大傾向にある。近隣地域は駅南通りに
接面する希少性等もあり、需要は底堅く、市場競争力は高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、比準価格査定では同駅周辺の類似地域より規範性を有する
事例を収集し得た。収益価格査定では類似性の高い賃貸事例の収集が困難であるなど、相対的信頼性が低い。需要者は
その意思決定に際し収益性を踏まえつつも、取引価格を基礎としていることから、需要者行動を反映した比準価格を標
準とし、収益価格を参酌するとともに、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.4]		 [100.0]
100		 524,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    517,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は微減傾向、金利、税制等による下
支えにより、需給関係は成り立っているが、
立地条件等による地価の二極化傾向は拡大し
つつある。

地域要因に別段変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ６０６
国
-26		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
北8m、二方路
商業

(100,400)
b ＴＫ６０６
国
-24		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6.7m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ＳＮ６０６
国
-6		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,420)
d ＳＮ６０５
国
-64		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ＫＹ６０６
国
-5		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北20m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
498,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
528,679 		 100
[  94.3]
560,635 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
561,000 
b (　           ) 
268,193  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
273,557 		 100
[  51.1]
535,337 
535,000 
c (　           ) 
262,854  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
265,483 		 100
[  52.4]
506,647 
507,000 
d (　           ) 
209,109  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
211,386 		 100
[  40.4]
523,233 
523,000 
e (　           ) 
218,435  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
226,317 		 100
[  48.3]
468,565 
469,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    528,000 円／㎡]  



姫路 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,274,497 
11,847,255 
35,427,242 
31,180,500 
4,246,742 		 （　0.9578）
4,067,529 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    109,933,216 円　　　　（　    315,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 261.75 ＳＲＣ8 2,094.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     12.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分は店舗フロア貸し、２～８階は事務所。駐車場は周辺確保を想定 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 階段、ホール、廊下等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.75 
90.6 
237.15 
3,824 
906,862 		 1.0  906,862 
1.5  1,360,293 

 2～ 8		 事務所
261.75 
83.1 
217.51 
2,100 
456,771 		 1.0  456,771 
1.5  685,157 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.00 
84.0 
1,759.72 

4,104,259 		 4,104,259 
6,156,392 
⑨年額支払賃料      4,104,259 円　×　12ヶ月　＝　      49,251,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,759.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 徴収した共益費を全額支出するため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,251,108 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,940,089 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,311,019 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,104,259 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,759 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,156,392 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,925,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,274,497 円　　　　（　       135,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ６０６賃
　　　　-8		 3,327  
(   3,140) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,837 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,990 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,824 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＳ６０６賃
　　　　-6		 4,559  
(   4,007) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
4,137 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,535,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,462,555 円  　　　       49,251,108　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,526,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,309,500 円  　　　　    507,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上の要はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,847,255 円　（　　　　　　        33,946 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 507,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,094.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,180,500 円  
（　　　　　        89,342 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,274,497 円      
②総費用 11,847,255 円      
③純収益　①－② 35,427,242 円      
④建物等に帰属する純収益 31,180,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,246,742 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,067,529 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    109,933,216 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     315,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市東延末一丁目４番
 1406000621269-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
姫路 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市東延末１丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ駅南の
商業地域		 東40m市道 水道、ガス、下水 姫路

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 姫路駅徒歩圏に立地する商業地域で、店舗や事業所・事務所等多用途の利用が見込まれ、商環境の改善に伴い、
地価水準は強含み傾向に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    544,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心部の商業地域。需要者は同一需給圏内に活動拠点を置く中小法人或いはチェーン展開する事業
者等の新規参入も見られる。地域内及びその周辺での土地供給は少ないことから、単発的に見られる取引価格は高騰す
る場合もある。取引事情や取引される規模も様々であるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはテナントビル等の収益物件も散見されるが、収益性によって価格が形成される地域には至っていない。当該地
域は自用目的の不動産取引が中心であり、同一需給圏内の取引市場の実態を反映した比準価格は説得力を有するものと
判断した。よって比準価格を標準に、収益価格の異議を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    270,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.4]		 [100.0]
100		 524,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    517,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中心部の商業地域では観光客の回復傾向が見
られ、今後の出店動向に期待が寄せられてい
る。


地域的に特段の変動要因は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ６０６
国
-26		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
北8m、二方路
商業

(100,400)
b ＮＳ６０６
国
-8		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ＫＹ６０６
国
-15		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ＴＣ６０５
国
-87		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
498,107  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
528,679 		 100
[  96.7]
546,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
547,000 
b (　           ) 
460,404  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
460,404 		 100
[  86.1]
534,732 
535,000 
c (　           ) 
460,405  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
465,009 		 100
[  85.4]
544,507 
545,000 
d (　           ) 
423,433  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
432,749 		 100
[  78.8]
549,174 
549,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    544,000 円／㎡]  



姫路 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  素地・造成費等に係る適切な資料を得られないため非適用とした。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,765,224 
11,966,855 
35,798,369 
31,442,600 
4,355,769 		 （　0.9600）
4,181,538 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    113,014,541 円　　　　（　    324,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 261.75 ＳＲＣ8 2,094.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     12.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロアー貸し店舗、２～８階は事務所、駐車場は周辺に確保することを想定 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 ＥＶ、階段、廊下等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.75 
90.6 
237.15 
3,777 
895,716 		 7.0  6,270,012 
3.0  2,687,148 

 2～ 8		 事務所
261.75 
83.1 
217.51 
2,077 
451,768 		 3.0  1,355,304 
2.0  903,536 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.00 
84.0 
1,759.72 

4,058,092 		 15,757,140 
9,011,900 
⑨年額支払賃料      4,058,092 円　×　12ヶ月　＝　      48,697,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,759.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,697,104 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,895,768 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,801,336 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,757,140 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,966 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,011,900 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,818,922 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,765,224 円　　　　（　       136,863 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ６０６賃
　　　　-10		 2,688  
(   2,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,042 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,777 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＨＴ６０６賃
　　　　-10		 2,644  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
4,197 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,590,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,434,855 円  　　　       48,697,104　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,503,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,403,000 円  　　　　    518,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,966,855 円　（　　　　　　        34,289 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9600    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 518,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,094.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0418 ×　 35 ％　＋　0.0558 ×  35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,442,600 円  
（　　　　　        90,093 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,765,224 円      
②総費用 11,966,855 円      
③純収益　①－② 35,798,369 円      
④建物等に帰属する純収益 31,442,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,355,769 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,181,538 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    113,014,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     324,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 姫路 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　姫路市東延末一丁目４番
 1406000621269-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考