令和6年1月15日　提出 姫路 -86　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -86 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市玉手３丁目５８８番１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 英賀保 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道　　 交通 施設 英賀保駅東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 未だ農地も散見されるが、小規模開発は堅調である。今後も現状を維持し、住宅地域として熟成し、地価は当面 安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市南部に位置する住宅地域と判定した。需要者は給与所得者等の一次取得者が中心である。区画整理 済の住宅地域で良好な住環境にあるため、周辺でも小規模の新規分譲も見られ、需要は相対的に堅調である。周辺にお ける新規の住宅供給については、土地で１，３００万円程度、新築の建売住宅で３，０００万円程度が需要の中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さいため共同住宅等の想定は困難であり、又経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないた め、収益価格は試算しない。快適性を重視し、収益になじみにくい戸建住宅地域であることから、自用目的で取引され 、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的に認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 80,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。景況感が改善する中、不動 産市場では利便性、環境による選別化が顕著 である。 地域要因に特に変動はないが、住環境良好な 住宅地域であり、需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％