令和6年1月15日　提出 姫路 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -71 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市大津区勘兵衛町２丁目２３５番１３ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 住宅、小規模工場、 農地等が混在する住 宅地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 山陽天満 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 山陽天満駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅地域であり、特段の変動要因はないことから、現状の住環境を維持するものと予測する。分譲後 相当期間が経過し、新興住宅地域に比して選好性に劣り、地価は横這い傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市及びその近接市町の郊外の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入 は少ない。郊外の既成住宅地域であり、需給ともに低調に推移している。価格帯は、土地で６００万円前後～８００万 円前後、中古不動産は１０００万円を超えるものは少ないと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域であり、賃貸市場は未成熟で、経済合理的な賃貸市場が成り立たない地域である ため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は居住の快適性・利便性を重視して取引価格を決定することが一般的で あり、価格に影響を与えるのは付近の取引価格である。よって、取引市場を反映した比準価格を標準に、代表標準地と の検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.7] [101.0] 100 50,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部は土地取引も多いが、郊外の既成 住宅地域等では選好性にやや劣り、地価水準 が上昇に転じるには至っていない。 地域的に特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％