令和6年1月15日　提出 姫路 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -49 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市船津町字下糠塚２４８７番１外 ②地積 　(㎡) 1,014   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 溝口 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ　市道 交通 施設 溝口駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 姫路市郊外にある農家集落地域であり、地域要因に特段の変動も見受けられず、当面は現状のまま推移するもの と予測される。需要は限定的で、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市を中心とする市街化調整区域内の既存集落地域である。当地域は中規模農家住宅を主体とした農 家集落地域。主となる需要者は、地元居住者による住み替えや世帯分離によるものとやや限定的で、取得に当たっては 物件の市場性を重視する。公法上の規制もあり、需給ともに低調で取引は少なく限定的。取引の中心となる価格帯につ いては、規模、形状等の個別性が多様で、地縁的選好性も強く、見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。他方、標準地が市街化調 整区域内に存し、経済合理性を有する賃貸住宅の建設の想定が困難であるため、収益還元法は適用できなかった。従っ て、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市場の実態を反映 する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,500 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [137.6] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は長期的に微減傾向である。住 宅地への需要は居住環境や利便性の優れる市 内中心部等と、劣る郊外等では強弱が鮮明で ある。 集落地域であり、地域的な状況変化はなく、 地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％