令和6年1月15日　提出 姫路 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -26 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 9,930,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市別所町別所４丁目９６番 ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 ひめじ別所 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 ひめじ別所駅北西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多い既成住宅地域として概ね成熟しており、今後も概ね現状を維持していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心市街地外縁部の住宅地域で、特に同市南東部の住宅地域との価格牽連性が強い。需要者はサラ リーマン層の一次取得者が中心であり、土地総額は規模や立地によりバラつきが見られるが、総額１，５００万円程度 まで、土地建物総額としては３，０００万円前後までが需要の中心である。近隣地域は敷地規模が需要者のニーズとマ ッチし、総額が手頃であり、相応の市場競争力を具備しているが、街路条件がやや弱いことが指摘できる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、比準価格査定においては、同市東部の類似地域より規範性を有する事例を 収集し得た。収益価格は求めなかったが、需要者の意思決定は周辺取引価格水準が基礎であり、求められた比準価格は かかる需要者行動を強く反映していることから、十分説得力があるものと判断した。代表標準地との検討結果を踏まえ つつ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 89.4] [100.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向、金利、税制等による下 支えにより、需給関係は成り立っているが、 立地条件等による地価の二極化傾向は拡大し つつある。 地域要因に別段変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％