令和6年1月15日　提出 姫路 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -22 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 9,850,000 円  １㎡当たりの価格 33,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市余部区上川原字久保１７３番１ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅に農地と一 般住宅が介在する住 宅地域 東5.3m市道 水道、下水 網干 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 網干駅南西方 2.6km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅、農地、一般住宅が混在するが、建替え、取引等の動きも活発でなく、概ね現状で推移するものと思料 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心市街地外延部の住宅地域で、特に余部区、網干区、勝原区内の住宅地域との価格牽連性が強い 。需要者は地元居住のサラリーマン層が中心である。土地総額は規模や立地によりバラつきが見られるが、土地は総額 １，５００万円程度迄、土地建物総額としては３，０００万円前後迄が需要の中心である。標準地は総額が相対的に低 いが、最寄駅、利便施設等への接近性、利便性にやや劣ることなどから、市場競争力はやや弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅、農地、一般住宅の混在する住宅地域であり、取引は自用が殆どで、比準価格査定にあたっては同市南西部の 類似地域より規範性を有する事例を収集し得た。収益価格は求めなかったが、需要者の意思決定は周辺取引価格水準が 基礎であり、求められた比準価格はかかる需要者行動を強く反映していることから、十分説得力があるものと判断した 。検討した代表標準地との均衡性も保たれており、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [211.2] [101.0] 100 33,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向、金利、税制等による下 支えにより、需給関係は成り立っているが、 立地条件等による地価の二極化傾向は拡大し つつある。 地域要因の変化は見られないが、利便性に劣 ることなどから、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　+105.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％