令和6年1月15日　提出 姫路 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -12 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市青山３丁目８８４番１１ ｢青山３－２１－３｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 播磨高岡 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道　　 交通 施設 播磨高岡駅西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域周辺は未だ農地が残存するが、当該地域は戸建住宅地域として熟成した地域であり、地域要因に格別の 変動はなく、今後も現況の住環境を維持しつつ、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市中西部の住宅地域である。需要者は姫路市内に居住する第一次取得者層の他、同一需給圏内で の建替え・住み替え需要等が中心である。近隣地域は交通利便性がやや劣る郊外の既成住宅地域であるが、付近では新 規の宅地供給が行われるほか、値ごろ感もあり需要は安定的である。中心となる価格帯は土地で１，３００万円程度、 新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は周辺に若干認められるものの、自用目的の取引が支配的で、賃貸需要が乏しく経済合理的に住 宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。従って、自用目的の取引が主で信頼性のある 取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [110.2] [100.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。景況感が改善する中、不動 産市場では利便性、環境による選別化が顕著 である。 地域要因に特に変動はないが、周辺では分譲 住宅地が開発され、販売は概ね順調で、地価 は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％