令和6年1月15日　提出 姫路 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市北条永良町１９８番２ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 姫路 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 姫路駅南東方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業後の住宅地域で散見された農地の宅地化も進み、今後は住宅地域として成熟していくものと予 測する。利便性や居住環境を背景に、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね姫路市中央部及びその縁辺に位置する住宅地域である。主である需要者は市内の居住者で、圏外か らの転入も見られる。当該需要者は、主に物件の市場性に着目して選別を行う。周辺地も含めて区画整理が行われてお り、街区は整然とし、利便性や居住環境は概ね良好。需要は比較的堅調に推移している。中心となる価格帯は規模にも よるが土地は総額で１，０００～２，０００万円程度、新築物件の土地建物総額は４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。他方、標準地は戸建住宅 地域に存し、賃貸需要も乏しく経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用できなかった。 従って、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    102,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [100.0] 100 100,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は長期的に微減傾向である。住 宅地への需要は居住環境や利便性の優れる市 内中心部等と、劣る郊外等では強弱が鮮明で ある。 周辺地域を含め宅地化が進んでおり、住宅地 域として成熟していくものと思料する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％