別記様式第三 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出 神戸西 13-2　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 13-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 6,630,000 円  １㎡当たりの価格 970  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  24.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 神戸市西区押部谷町細田字前田６４３番１８ ②地積(㎡) 6,833  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近い南東 向き緩傾斜の自然林地 域 東2m未舗装私道 押部谷 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  250 ｍ、西　  250 ｍ、南　  150 ｍ、北　  250 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     6,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　15 ° ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 東２ｍ未舗装私道 交通 施設 押部谷駅西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 西神ニュータウン北方に位置する自然林地域で変化に乏しく、将来も現状が持続するものと予測した。今後の地 価は、弱含みで推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 市街化の影響がある林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　         970 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市及びその周辺市町の林地地域。宅地開発を前提とする需要は乏しく、需要者は同一需給圏内に 地縁性を有する者にほぼ限定され、林地に対する需要は弱い。林地で取引も少なく規模等も様々で親族間取引等事情含 みの場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 長期の予測のもとでの宅地開発は実現性に乏しく、控除法は適用しなかった。また、経済合理的な林業経営は困難であ り、収益還元法の適用は断念した。一方、取引事例を基礎とした比準価格は、市場性が反映された説得力のある価格と 認められる。以上により、比準価格を標準に、他の公示地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 神戸西 13-1                 ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　        810 円／㎡ [  98.8] 100 100 [ 100.0] 100 [  82.5] [ 100.0] 100 　　970  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　        980 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 林地に対する不動産開発需要は低迷が続いており、 林地取引市場は低調である。 市街化区域に近い自然林地域であるが、開発需要は 乏しく、市街化の影響の程度に変動はないものの、 地価は下落気味である。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  -3.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0