別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸西 5-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市西区池上３丁目６番１４外
 ②地積
　(㎡)		 1,215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗併用住宅、サー
ビス業店舗等の混在
する地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 伊川谷

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 伊川谷駅南西方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外の幹線道路沿いに店舗や事業所等が混在する路線商業地域であり、今後とも当面は現状のまま推移していく
ものと予測する。店舗等の集積度合いも比較的高く、地価は堅調に推移しているものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として神戸市西部、及び、周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地縁性を有する中
小規模の事業者が中心であるが、纏まった規模の画地については、広域的に展開する事業法人等も想定される。充実し
た背後地等の影響から、一定の交通量を有する幹線道路沿いにあって需要は堅調である。尚、取引される土地の規模等
はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、神戸市西部の幹線道路沿いの路線商業地域にあり、概ね自ら事業を営むことを企図した自用目的の取引
を主とする地域であることから、市場の実勢を反映している比準価格の規範性は高い。一方で、近隣周辺では、賃貸物
件についても散見されることから、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    146,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[166.2]		 [100.0]
100		 92,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等の懸念もあるが、商業地の地価は全
国的に回復傾向にあり、西区の利便性の高い
駅周辺の商業地や路線商業地の地価は引き続
き堅調である。

店舗や事業所等が混在する幹線道路沿いの商
業地域であり、相応の交通量を有して、地価
は概ね堅調である。地域要因に特段の変動は
見られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＮ４０６
Ｙ
-58		 神戸市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
北東10m、
角地
２中専

(70,200)
b ＷＫ４０６
国
-53		 神戸市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
南9.1m、東4m、
三方路
２住居

(70,200)
c ＮＨ４０６
Ｙ
-40		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
南東4m、角地
２住居

(70,200)
d ＫＴＭ４０
６国
-44		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
e ＦＭ４０６
国
-28		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.8m県道
、北西5.4m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,264  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
108,534 		 100
[ 113.7]
95,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,500 
b (　           ) 
113,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
113,333 		 100
[ 118.0]
96,045 
96,000 
c (　           ) 
95,072  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
98,427 		 100
[ 109.8]
89,642 
89,600 
d (　           ) 
125,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,747 		 100
[ 135.3]
94,418 
94,400 
e (　           ) 
87,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
87,099 		 100
[  93.1]
93,554 
93,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,800 円／㎡]  



神戸西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,524,843 
6,696,370 
24,828,473 
20,790,400 
4,038,073 		 （　0.9549）
3,855,956 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     94,047,707 円　　　　（　     77,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,215 ㎡     27.2 m x   44.1 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは部分貸しの店舗を想定し、２Ｆ～４Ｆはファミリータイプの共同住宅（約５５㎡／戸×２１戸）を想定。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
90.0 
360.00 
1,976 
711,360 		 3.0  2,134,080 
3.0  2,134,080 

 2～ 4		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,619 
615,220 		 1.0  615,220 
1.0  615,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
93.8 
1,500.00 

2,557,020 		 3,979,740 
3,979,740 
⑨年額支払賃料      2,557,020 円　×　12ヶ月　＝　      30,684,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,684,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,606,212 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,518,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,979,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,979,740 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         969,007 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,524,843 円　　　　（　        25,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＷＫ４０６賃
　　　　-4		 1,676  
(   1,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,076 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,108 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,976 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＮＪ４０６賃Ｙ
　　　　-11		 1,600  
(   1,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,139 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,424,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,284,970 円  　　　       32,124,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,026,000 円  　　　　    356,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,696,370 円　（　　　　　　         5,511 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 356,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,790,400 円  
（　　　　　        17,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,524,843 円      
②総費用 6,696,370 円      
③純収益　①－② 24,828,473 円      
④建物等に帰属する純収益 20,790,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,038,073 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,855,956 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,174 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,047,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市西区池上三丁目６番１４
 1403000002550-0000
2 　神戸市西区池上三丁目６番１８
 1403000002554-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸西 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸西 5-2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 70,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市西区池上３丁目６番１４外
 ②地積
　(㎡)		 1,215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗併用住宅、サー
ビス業店舗等の混在
する地域		 北東20m市道 水道、ガス、下水 伊川谷

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 伊川谷駅南西方

2.5km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や事業所等が混在する路線商業地域であり、当面は現状のまま推移していくものと予測する
。路線商業店舗の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として神戸市西部及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、地縁性を有する中小規
模の事業者が中心であるが、大規模の物件については、広域的に展開する事業法人等も見込まれる。幹線道路沿いにあ
って需要は安定している。取引される土地の規模等は物件ごとに幅があり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状
況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いの路線商業地域にあり、事業を営む自用目的の取引が多い地域である。したがって市場の実勢を反映して
いる比準価格は説得力をもつ。また賃貸物件も見られ、収益性からの試算も行ったが、価格（元本）と賃料（果実）と
の相関性は成熟過程にあり、若干低位に求められた。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地価
格との検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　明石 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    146,000 円／㎡		 [105.5]
100		 100
[100.0]		 100
[167.3]		 [100.0]
100		 92,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の不動産需要は、回復しつつあり、西
区でも集積性の高い駅周辺の商業地及び路線
商業地の地価は概ね堅調で推移している。


大きな地域要因の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸西 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＮ４０６
Ｙ
-58		 神戸市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m市道、
北東10m、
角地
２中専

(70,200)
b ＮＨ４０６
Ｙ
-40		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
南東4m、角地
２住居

(70,200)
c ＫＴＭ４０
６国
-44		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
中間画地
準住居

(60,200)
d ＦＭ４０６
国
-28		 明石市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9.8m県道
、北西5.4m、
角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,264  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
108,534 		 100
[ 112.7]
96,303 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,300 
b (　           ) 
95,072  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
97,123 		 100
[ 102.9]
94,386 
94,400 
c (　           ) 
125,735  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,747 		 100
[ 136.3]
93,725 
93,700 
d (　           ) 
87,867  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
87,099 		 100
[  94.2]
92,462 
92,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,400 円／㎡]  



神戸西 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

31,590,653 
6,698,990 
24,891,663 
20,790,400 
4,101,263 		 （　0.9549）
3,916,296 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     95,519,415 円　　　　（　     78,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸西 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.00 ＲＣ4 1,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   1,215 ㎡     27.2 m x   44.1 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２～４階は共同住宅（ファミリ－タイプ：約５５㎡／戸×２１戸）を想定。 ⑦有効率　  93.8 ％
の理由		 類似建物の有効率を基に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
400.00 
90.0 
360.00 
1,988 
715,680 		 3.0  2,147,040 
3.0  2,147,040 

 2～ 4		 住宅
400.00 
95.0 
380.00 
1,620 
615,600 		 1.0  615,600 
1.0  615,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,600.00 
93.8 
1,500.00 

2,562,480 		 3,993,840 
3,993,840 
⑨年額支払賃料      2,562,480 円　×　12ヶ月　＝　      30,749,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,749,760 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,609,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,580,272 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,993,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,993,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         972,440 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      31,590,653 円　　　　（　        26,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＹ４０５賃Ｙ
　　　　-27		 2,720  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[127.0]		 100
[100.0]
2,142 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,988 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＡＨ４０６賃
　　　　-7		 1,678  
(   1,620) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,098 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸西 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,424,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,287,590 円  　　　       32,189,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,026,000 円  　　　　    356,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       356,000 円  　　　　    356,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,698,990 円　（　　　　　　         5,514 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 356,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,790,400 円  
（　　　　　        17,111 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 31,590,653 円      
②総費用 6,698,990 円      
③純収益　①－② 24,891,663 円      
④建物等に帰属する純収益 20,790,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,101,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,916,296 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,223 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,519,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸西 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市西区池上三丁目６番１４
 1403000002550-0000
2 　神戸市西区池上三丁目６番１８
 1403000002554-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考