令和6年1月15日　提出 神戸西 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -35 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　入田　裕和   TEL.

鑑定評価額 8,790,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区櫨谷町福谷字口縁谷２６８番外 ②地積 　(㎡) 460   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が散在する 既成住宅地域 東4m市道、北東側道 水道、下水 西神中央 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 西神中央駅東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存し、農家住宅が散在する既成住宅地域であり、当面は現状維持で推移するものと予測する。 なお、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね神戸市及び周辺都市の内、市街化調整区域の指定を受けた住宅地域である。需要者は特別に地縁性を 有する個人等が散見される程度で、圏外からの需要は少ない。但し、近年は景気の緩やかな回復基調もあって需給関係 は安定しつつある。なお、中心となる価格帯については、取引が少なく、又、画地規模等の個別性が強いため判定出来 なかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に存し、農家住宅が散在する既成住宅地域であり、アパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場が形成さ れていないことから収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心で、収益物件所有を目的とした取引はほと んど見受けられず、市場参加者は取引価格を指標に価格決定するのが一般的と思料される。よって、比準価格をもって 鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 90.0] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境が改善する下で、各種政策の 効果もあって、景気は緩やかに回復している 。西区の市街化調整区域内の住宅地需要は安 定しつつある。 市街化調整区域に存し、農家住宅が散在する 既成住宅地域であり、地域要因に変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％