令和6年1月15日　提出 神戸西 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -33 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一   TEL.

鑑定評価額 3,470,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区高雄台５６６番６９７ ｢高雄台２０－１１｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 緑が丘 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 緑が丘駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域として成熟しており、将来も現状が持続するものと予測した。今後の地価 は、下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄粟生線沿線の神戸市北西部及び三木市の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半である 。当地域は一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅団地で、最寄り駅への接近条件は優るものの、道路幅員等の街路条件はや や劣りまた団地全体が坂道であるため人気がなく需要は弱い。取引の中心となる価格帯は土地で３００～５００万円程 度、新築の建売で２，０００～２，５００万円程度のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、賃貸共同住宅の想定は適さず収益価格の試算は断念した。収益目的の取引も殆ど無く 、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との適合 性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。以上により、比準価格を標準に、代表標 準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,800 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [139.1] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復の兆しが見えつつも実質賃金の低 下が続いている。神戸市西区の人口は減少傾 向で推移しているが、不動産取引市場は堅調 である。 一般住宅等が建ち並ぶ高台の住宅地域として 、地域要因に変動はないものの、地価は下落 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％