令和6年1月15日　提出 神戸西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -17 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　川渕　真平   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区玉津町新方字大東１４番３７ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 明石 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　　北４ ．７ｍ市道 交通 施設 明石駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が多い住宅地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線で、概ね神戸市及び明石市の圏域である。需要者の中心は同一需給 圏のうち神戸市及び明石市居住者がほとんどを占める。中規模の一般住宅等が多い住宅地域で、快適性、利便性等は普 通である。地域の住宅地需給市場は概ね均衡して推移している。標準地と同程度の規模の土地は１，１００万円程度、 新築戸建住宅で総額３，１００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件は少なく、戸建住宅を主体とする自用目的の取引が中心である。戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事 情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しなかった。利便性、 快適性を重視した取引が一般的であり、比準価格をもって鑑定評価額を決定すべきと判断される。また代表標準地から の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [152.5] [103.0] 100 64,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市内で比較的広い地域にわたる西区の住 宅地の市況は地域により、やや異なるが総じ て底堅く推移している。 大きな地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％