令和6年1月12日　提出 神戸中央 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 9-1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.

鑑定評価額 1,390,000,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区港島３丁目６番１ ②地積 　(㎡) 10,058   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,230) 台形 1:1 倉庫兼事務所 Ｓ5 倉庫、物流センター が建ち並ぶ工業地域 南東50m道路、三方路 水道、下水 北埠頭 660m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   220 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 指定容積率２００％と３００ ％の地域に跨がるため基準容 積率は加重平均による。 街 路 ５０ｍ道路 交通 施設 北埠頭駅北西方 660m 法令 規制 準工 (60,230) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 倉庫、物流施設等が多い臨海型工業地域である。低金利等を背景に、臨海型流通業務用地、工場地の土地需要は 比較的強含みで、今後ともこの傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪神間及び大阪府臨海部に位置する大規模工場、配送センター等が立地する工業地域を圏域とする。需要 者は国内外の物流事業、倉庫業者並びに製造業者を中心とし、需要者は全国的と考えられる。コロナ禍後の経済の推移 動向の外、現在の金利情勢、生産拠点の国内回帰の動き等を受けて、需要は強含みで推移している。取引の画地規模は 様々であり、中心となる価格帯は把握し難いが、同様の規模で１４億円程度と目される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は中央区臨海型工業地域内に存し自用目的が中心で、小規模な賃貸事例が存する程度で地域の標準的規模に即し た賃貸事例が見受けられず、収益還元法の適用は断念した。よって規準した他の標準地からの検討を踏まえ、市場性を 反映した実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸東灘 9-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    113,000 円／㎡ [113.3] 100 100 [100.0] 100 [ 95.8] [103.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    122,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造拠点の国内回帰、物流の高度化を受け、 産業集積性、アクセス性良好な阪神間臨海工 業地帯に対する不動産需要は、概ね堅調に推 移している。 コロナ禍を経て、物流の高度化等を受け、流 通業務用地への需要は強含み傾向が続いてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.1 ％  ％