別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-25 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 438,000,000 円  １㎡当たりの価格 995,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
｢下山手通５－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ13F1B		 高層店舗付共同住宅
や官公庁等が集まる
商業地域		 南東22m市道、南西側道 水道、ガス、下水 県庁前

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 県庁前駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 県庁に近く、事務所ビル、マンション等が建ち並ぶ地域である。好調のマンション需要が下支えとなり、地価は
比較的強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              964,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業
地域。需要者は地縁性のある地元事業者等が中心となるほか、高容積により、より広い地域のマンション業者による需
要も見込まれる。県庁にも近く容積率等からして需要は底堅く推移している。土地は、画地規模等によって総額がまち
まちであるため中心的価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は高層店舗付共同住宅や県庁関係ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地
域に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高い。開発法による価格は当該地域の地域的特性から重視されるべき価
格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、
開発法による価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[135.4]		 [105.0]
100		 993,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限解除後の中央区の
商業地は、三宮再開発の期待と、客足の戻り
が見られ、全般的にやや上昇傾向である。


県庁近くの商業地域で、周辺にマンションが
増えつつある地域である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０６
Ｙ
-32		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＮＭ３０６
Ｙ
-42		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ＫＴ３０６
Ｙ
-48		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5.8m市道
、中間画地
商業

(100,348)
d ＮＭ３０６
国
-33		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(100,520)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,100,851  		 100
[ 130.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
878,987 		 100
[  87.6]
1,003,410 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,050,000 
b (　           ) 
703,909  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
733,473 		 100
[  75.2]
975,363 
1,020,000 
c (　           ) 
596,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
680,922 		 100
[  70.1]
971,358 
1,020,000 
d (　           ) 
649,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,631 		 100
[  69.6]
944,872 
992,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



神戸中央 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を店舗付分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を店舗付分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,562,625,288 
1,138,388,735 
12 
860,000 
2,250.00 
345,000 
3,000.00 
⑧開発法による価格 　　          424,236,553 円　　　　（　              964,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-25　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
440 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  440.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
300.00 ㎡  3,000.00 ㎡  2,800.00 ㎡  200.00 ㎡  2,250.00 ㎡  ＲＣ・13F 1B
 (    42 戸)
 65㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      68.2 ％）  （     681.8 ％）  （     636.4 ％）  （      45.5 ％）  （     75.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
700 ％ 
700 ％ 		 間口

奥行		   24.0 ｍ

  18.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 860,000 円／㎡  店舗等 900,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    860,000 円／㎡　　×　　     2,130.00 ㎡　　＝　　　　       1,831,800,000 円 
店舗等 　    900,000 円／㎡　　×　　       120.00 ㎡　　＝　　　　         108,000,000 円 
合　計　　　　　　　　         1,939,800,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   345,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   358,800 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    358,800 円／㎡　　×　　　   3,000.00 ㎡　　＝　　　　       1,076,400,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,939,800,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         232,776,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,309,176,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 96,990,000 円  (      5 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           88,251,201 円 
販売総額(2期) 96,990,000 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           82,606,383 円 
販売総額(3期) 1,745,820,000 円  (     90 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,391,767,704 円 
収入合計 － － － － 1,562,625,288 円 
支出 建築工事費(1期) 322,920,000 円  (     30 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          299,411,424 円 
建築工事費(2期) 322,920,000 円  (     30 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          280,262,268 円 
建築工事費(3期) 430,560,000 円  (     40 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          349,786,944 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 116,388,000 円  (     50 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          107,914,954 円 
販売管理費(2期) 116,388,000 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          101,013,145 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,138,388,735 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,562,625,288 円　　－　　　　　　        1,138,388,735 円　　＝　　　　　           424,236,553 円 

              964,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通五丁目１２番１１
 1400000106929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
神戸中央 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-25 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.
鑑定評価額 433,000,000 円  １㎡当たりの価格 985,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区下山手通５丁目１２番１１
｢下山手通５－１２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ13F1B		 高層店舗付共同住宅
や官公庁等が集まる
商業地域		 南東22m市道、南西側道 水道、ガス、下水 県庁前

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 県庁前駅南西方

110m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗付共同住宅や官公庁等が集まる商業地域であり、今後とも現状で推移するものと予測される。マンショ
ン用地としての需要も期待できる地域のため、地価は上昇基調で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              980,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等の沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に
存する商業地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁性をもつ事業者、マンション事業者等が多い。対象標準地周辺は特
に希少性の高いマンション適地であり、需要は高く安定的である。土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の
中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 神戸市中心部からやや離れた商業地域であり、投資目的の純然たる収益物件は少なく、自用または自用兼用目的の建物
や分譲マンション等が多い。よって、比準価格を標準に、投資採算性から開発法による価格を比較考慮し、代表標準地
の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,180,000 円／㎡		 [108.5]
100		 100
[100.0]		 100
[136.3]		 [105.0]
100		 986,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は兵庫県の中心であることか
らその需要は高い。コロナ禍による地価下落
は収束し、土地需要も回復し、高まっている
。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ３０６
Ｙ
-45		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＫＴ３０６
Ｙ
-48		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5.8m市道
、中間画地
商業

(100,348)
c ＮＭ３０６
Ｙ
-24		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
569,655  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,011 		 100
[  60.7]
976,954 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
596,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
680,922 		 100
[  70.1]
971,358 
1,020,000 
c (　           ) 
410,768  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
437,023 		 100
[  46.0]
950,050 
998,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,020,000 円／㎡]  



神戸中央 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を店舗付分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を店舗付分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,601,775,504 
1,170,564,135 
12 
880,000 
2,250.00 
355,000 
3,000.00 
⑧開発法による価格 　　          431,211,369 円　　　　（　              980,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-25　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
440 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  440.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
300.00 ㎡  3,000.00 ㎡  2,800.00 ㎡  200.00 ㎡  2,250.00 ㎡  ＲＣ・10F 1B
 (    42 戸)
 50㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      68.2 ％）  （     681.8 ％）  （     636.4 ％）  （      45.5 ％）  （     75.00 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
100 ％ 
700 ％ 
700 ％ 		 間口

奥行		   24.0 ｍ

  18.0 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 880,000 円／㎡  店舗等 950,000 円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    880,000 円／㎡　　×　　     2,130.00 ㎡　　＝　　　　       1,874,400,000 円 
店舗等 　    950,000 円／㎡　　×　　       120.00 ㎡　　＝　　　　         114,000,000 円 
合　計　　　　　　　　         1,988,400,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   355,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   369,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    369,200 円／㎡　　×　　　   3,000.00 ㎡　　＝　　　　       1,107,600,000 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,988,400,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         238,608,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,346,208,000 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 22 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 99,420,000 円  (      5 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           90,462,258 円 
販売総額(2期) 99,420,000 円  (      5 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　           84,676,014 円 
販売総額(3期) 1,789,560,000 円  (     90 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,426,637,232 円 
収入合計 － － － － 1,601,775,504 円 
支出 建築工事費(1期) 332,280,000 円  (     30 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          308,090,016 円 
建築工事費(2期) 332,280,000 円  (     30 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          288,385,812 円 
建築工事費(3期) 443,040,000 円  (     40 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          359,925,696 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 119,304,000 円  (     50 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          110,618,669 円 
販売管理費(2期) 119,304,000 円  (     50 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          103,543,942 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,170,564,135 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,601,775,504 円　　－　　　　　　        1,170,564,135 円　　＝　　　　　           431,211,369 円 

              980,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区下山手通五丁目１２番１１
 1400000106929-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考