別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-16 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区二宮町４丁目３１０番
｢二宮町４－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、店舗併用共同
住宅が建ち並ぶ商業
地域		 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅北東方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、店舗併用住宅、共同住宅等が混在する地域であり、三宮中心部へも近い立地条件である。地域要因に特別
の変動はないので、今後も現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    312,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地
域である。需要者は地元の中堅不動産業者や地元企業が中心であるが、最近は三ノ宮駅への接近性、付近でのマンショ
ン開発事業等を踏まえて、規模のまとまった土地であれば近畿圏の中堅マンション業者も見込まれる。土地は、画地規
模等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗、店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。取引事例については同一需給圏内の類似地域等に存する事例
を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重視されるべき価格であるが、一
部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を関連
づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    456,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.5]		 [100.0]
100		 379,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限解除後の中央区の
商業地は、三宮再開発の期待と、客足の戻り
が見られ、全般的にやや上昇傾向である。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ３０６
国
-14		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＮＭ３０６
Ｙ
-22		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西5.4m、
角地
近商

(100,300)
c ＯＡ３０６
Ｙ
-57		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南6.2m市道、
西4m、準角地
商業

(100,372)
d ＯＡ３０６
国
-24		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ＯＡ３０６
国
-19		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m市道、
南西3.5m、
二方路
近商

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
401,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,543 		 100
[ 100.9]
407,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
408,000 
b (　           ) 
508,569  		 100
[ 130.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
385,991 		 100
[ 100.0]
385,991 
386,000 
c (　           ) 
324,839  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[  94.0]		 100
[  96.9]
369,468 		 100
[  94.7]
390,146 
390,000 
d (　           ) 
397,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
402,141 		 100
[ 104.9]
383,357 
383,000 
e (　           ) 
285,872  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
320,076 		 100
[  83.5]
383,325 
383,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    390,000 円／㎡]  



神戸中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,173,729 
4,759,758 
15,413,971 
12,376,000 
3,037,971 		 （　0.9592）
2,914,022 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     83,257,771 円　　　　（　    312,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 146.34 ＲＣ5 639.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   267 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の状況等を考慮して、１階はフロア貸し店舗、２階以上は各階部分賃貸による約２５㎡の単身者向け賃貸住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.34 
80.0 
117.07 
3,800 
444,866 		 3.0  1,334,598 
3.0  1,334,598 

 2～ 3		 住宅
135.60 
90.0 
122.04 
2,898 
353,672 		 1.0  353,672 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
113.40 
90.0 
102.06 
2,930 
299,036 		 1.0  299,036 
0.0  0 

 5～ 5		 住宅
108.36 
90.0 
97.52 
2,950 
287,684 		 1.0  287,684 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
639.30 
87.7 
560.73 

1,738,930 		 2,628,662 
1,334,598 
⑨年額支払賃料      1,738,930 円　×　12ヶ月　＝　      20,867,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,867,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,043,358 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,823,802 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,628,662 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,334,598 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         324,955 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,173,729 円　　　　（　        75,557 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＡ３０６賃
　　　　-5		 2,798  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,944 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,900 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,898 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＡ３０６賃
　　　　-12		 2,375  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,875 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,043,358 円  　　　       20,867,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,759,758 円　（　　　　　　        17,827 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     639.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,376,000 円  
（　　　　　        46,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,173,729 円      
②総費用 4,759,758 円      
③純収益　①－② 15,413,971 円      
④建物等に帰属する純収益 12,376,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,037,971 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,914,022 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,257,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     312,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区二宮町四丁目３１０番
 1400000125514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-16 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 378,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区二宮町４丁目３１０番
｢二宮町４－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗、店舗併用共同
住宅が建ち並ぶ商業
地域		 南東6.2m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

470m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅北方

470m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、マンション等が多い用途の混在が見受けられる商業地域である。地域要因に大きな変化はなく、
当面は現状を維持しつつ、地価はやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    386,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸市に存する商業地域及び住商混在地域で、需要者は圏域内に地縁を有する法人や個人事業者
が中心であり、不動産需給は概ね安定している。商業地の取引は、取引自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、
中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域
は店舗併用住宅等が多い商業地域であり、需要者は収益性を重視した意思決定を行うと思料するが、賃貸借条件の個別
性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた比準価格を重視し、収
益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    456,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[124.5]		 [100.0]
100		 379,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    365,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は三宮再開発に期待し底堅く
、併せてコロナ禍による停滞から漸く脱しつ
つある。


店舗併用住宅、マンション等が多い商業地域
であり、地域内には格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０６
Ｙ
-22		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西5.4m、
角地
近商

(100,300)
b ＴＳ３０６
国
-16		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8.1m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ＴＳ３０６
国
-15		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6.5m市道
、中間画地
近商

(90,300)
d ＴＳ３０６
国
-17		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東7.2m市道
、中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
508,569  		 100
[ 130.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
385,991 		 100
[ 100.0]
385,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
386,000 
b (　           ) 
364,485  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
370,317 		 100
[  95.0]
389,807 
390,000 
c (　           ) 
291,717  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
296,384 		 100
[  76.8]
385,917 
386,000 
d (　           ) 
438,095  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
458,871 		 100
[ 116.7]
393,206 
393,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    386,000 円／㎡]  



神戸中央 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,237,426 
4,763,015 
15,474,411 
12,376,000 
3,098,411 		 （　0.9592）
2,971,996 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     84,914,171 円　　　　（　    318,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 146.34 ＲＣ5 639.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   267 ㎡     10.0 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸し、２～５Ｆ単身者向け住宅、平均専用面積約２５㎡。 ⑦有効率　  87.7 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
146.34 
80.0 
117.07 
3,820 
447,207 		 3.0  1,341,621 
3.0  1,341,621 

 2～ 3		 住宅
135.60 
90.0 
122.04 
2,935 
358,187 		 1.0  358,187 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
113.40 
90.0 
102.06 
2,910 
296,995 		 1.0  296,995 
0.0  0 

 5～ 5		 住宅
108.36 
90.0 
97.52 
2,910 
283,783 		 1.0  283,783 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
639.30 
87.7 
560.73 

1,744,359 		 2,638,773 
1,341,621 
⑨年額支払賃料      1,744,359 円　×　12ヶ月　＝　      20,932,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     560.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,932,308 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,046,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,885,693 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,638,773 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          25,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,341,621 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         326,665 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,237,426 円　　　　（　        75,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＳ３０６賃
　　　　-4		 2,563  
(   2,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,885 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,937 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,935 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＡ３０６賃
　　　　-7		 2,743  
(   2,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,177 
c ＯＡ３０６賃
　　　　-12		 2,375  
(   2,271) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,749 
神戸中央 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,046,615 円  　　　       20,932,308　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      284,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,768,000 円  　　　　    208,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       208,000 円  　　　　    208,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,763,015 円　（　　　　　　        17,839 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 208,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     639.30 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,376,000 円  
（　　　　　        46,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,237,426 円      
②総費用 4,763,015 円      
③純収益　①－② 15,474,411 円      
④建物等に帰属する純収益 12,376,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,098,411 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,971,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     84,914,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     318,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区二宮町四丁目３１０番
 1400000125514-0000
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備考