別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 69,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区中町通３丁目１番１１
｢中町通３－１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 事務所

Ｓ5		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 高速神戸

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    20 ｍ、南    85 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 高速神戸駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所、マンション等が混在する商業地域であるが、最寄り駅から近く、三宮中心部へも近いことから、
近年はマンションが増加している。今後も同様の流れは続き、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    515,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、神戸市中央区を中心とした神戸市内の商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は地元有
力法人、不動産業者のほか、交通利便性が高いことからマンション開発業者も有力である。ＪＲ神戸駅周辺は、事務所
ビルからマンションへの建て替えも多く、不動産需給は逼迫しており、地価は上昇傾向にある。商業地の取引は、取引
自体が少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層事務所、マンション等が混在する商業地域である。需要者は収益性も重視した意思決定を行うと思料
するが、賃貸借条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。一方、比準価格は、市場における流
通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。したがって、本件では、実証性に優れ
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    456,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.3]		 [100.0]
100		 500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は、三宮中心部等のコロナ禍
による影響も収束し、取引需要も回復傾向に
あることから、地価は上昇傾向で推移してい
る。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ３０６
Ｙ
-37		 神戸市東灘区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東28m国道、
中間画地
近商

(100,300)
b ＴＴ３０６
Ｙ
-45		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m国道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＡＨ３０６
国
-26		 神戸市灘区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西27m市道、
南東6m、
二方路
近商

(100,400)
d ＴＴ３０６
Ｙ
-5		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.9m市
道、
北東16m、
角地
商業

(100,600)
e ＫＴ３０６
Ｙ
-22		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
商業

(100,576)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
405,453  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
416,806 		 100
[  83.9]
496,789 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
497,000 
b (　           ) 
569,655  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,011 		 100
[ 117.8]
503,405 
503,000 
c (　           ) 
512,801  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
510,359 		 100
[  97.9]
521,306 
521,000 
d (　           ) 
487,186  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
481,618 		 100
[  89.1]
540,536 
541,000 
e (　           ) 
383,532  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
398,490 		 100
[  77.4]
514,845 
515,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    515,000 円／㎡]  



神戸中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,537,355 
4,257,861 
14,279,494 
12,138,000 
2,141,494 		 （　0.9395）
2,011,934 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     57,483,829 円　　　　（　    417,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 100.00 Ｓ7 770.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   138 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   17.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所フロア貸し、２～７階ファミリータイプの共同住宅で平均専有面積４０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
110.00 
75.0 
82.50 
3,620 
298,650 		 2.0  597,300 
2.0  597,300 

 2～ 7		 住宅
110.00 
80.0 
88.00 
2,409 
211,992 		 1.0  211,992 
2.0  423,984 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
770.00 
79.3 
610.50 

1,570,602 		 1,869,252 
3,141,204 
⑨年額支払賃料      1,570,602 円　×　12ヶ月　＝　      18,847,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     610.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,847,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       942,361 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,904,863 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,869,252 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,141,204 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         614,734 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,537,355 円　　　　（　       134,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＭ３０６賃
　　　　-6		 2,800  
(   2,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,564 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,409 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＡ３０６賃
　　　　-4		 1,958  
(   1,902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,423 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 942,361 円  　　　       18,847,224　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,257,861 円　（　　　　　　        30,854 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,138,000 円  
（　　　　　        87,957 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,537,355 円      
②総費用 4,257,861 円      
③純収益　①－② 14,279,494 円      
④建物等に帰属する純収益 12,138,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,141,494 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,011,934 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,483,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     417,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区中町通三丁目１番１１
 1400000151747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
神戸中央 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-9 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.
鑑定評価額 69,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区中町通３丁目１番１１
｢中町通３－１－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 事務所

Ｓ5		 中高層事務所、マン
ション等が混在する
商業地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 高速神戸

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    65 ｍ、西    20 ｍ、南    85 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 高速神戸駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所、マンション等が混在する商業地域で、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測される。土地需
要は安定的で、地価は当面緩やかな上昇で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    515,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線、地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市及び阪
神間諸都市に存する商業地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ事業者及びマンション事業者が多い。中央
区の商業地としては価格水準が高くないため、土地需要は底堅い。取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心と
なる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 神戸市中心部からやや離れた商業地域であり、投資目的の純然たる収益物件は少なく、自用または自用兼用目的の建物
がほとんどである。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 5-13              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    456,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.3]		 [100.0]
100		 500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は兵庫県の中心であることか
らその需要は高い。コロナ禍による地価下落
は収束し、土地需要も回復し、高まっている
。

地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ３０６
Ｙ
-45		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東50m国道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＴＴ３０６
Ｙ
-47		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
南東8.5m、
角地
２住居

(80,300)
c ＹＹ３０６
国
-15		 神戸市兵庫区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20m市道、
南東11m、
北西4m、
三方路
商業

(100,600)
d ＹＹ３０６
国
-13		 神戸市兵庫区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
569,655  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
593,011 		 100
[ 115.7]
512,542 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
513,000 
b (　           ) 
293,546  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
287,183 		 100
[  55.5]
517,447 
517,000 
c (　           ) 
353,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
344,451 		 100
[  70.0]
492,073 
492,000 
d (　           ) 
317,830  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,504 		 100
[  60.5]
536,370 
536,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    515,000 円／㎡]  



神戸中央 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,720,991 
4,500,920 
14,220,071 
12,257,000 
1,963,071 		 （　0.9592）
1,882,978 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     53,799,371 円　　　　（　    390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 100.00 Ｓ7 770.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   138 ㎡      8.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   17.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ事務所フロア貸し、住宅はファミリータイプ平均専有面積約４０㎡を想定。 ⑦有効率　  79.3 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
110.00 
75.0 
82.50 
3,800 
313,500 		 3.0  940,500 
3.0  940,500 

 2～ 7		 住宅
110.00 
80.0 
88.00 
2,400 
211,200 		 1.0  211,200 
2.0  422,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
770.00 
79.3 
610.50 

1,580,700 		 2,207,700 
3,474,900 
⑨年額支払賃料      1,580,700 円　×　12ヶ月　＝　      18,968,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     610.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,968,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       948,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,019,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,207,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,973 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,474,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         680,038 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,720,991 円　　　　（　       135,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＳ３０６賃
　　　　-4		 2,563  
(   2,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[104.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,489 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＳ３０６賃
　　　　-6		 2,080  
(   2,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,478 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,236,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 948,420 円  　　　       18,968,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,500,920 円　（　　　　　　        32,615 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     770.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,257,000 円  
（　　　　　        88,819 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,720,991 円      
②総費用 4,500,920 円      
③純収益　①－② 14,220,071 円      
④建物等に帰属する純収益 12,257,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,963,071 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,882,978 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,799,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区中町通三丁目１番１１
 1400000151747-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考