別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
｢北長狭通３－１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 元町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 トアロード地区景観形成市民
協定		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 元町駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 トアロード沿いの中高層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍に改善の兆しも窺われる中、
空室率の改善傾向が見られ、地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で、概ね神戸市の圏域であり、需要者の中心は同一需
給圏に地縁性をもつ事業者のほか場所的希少性により県外の事業者も見込まれる。元町駅近くのトアロード沿いという
希少性を反映し、コロナ禍の影響が薄らぐなか、地価は緩やかな上昇傾向と目される。なお規模により価格帯もまちま
ちであり、中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 トアロード沿いの中高層の店舗、賃貸事務所ビルが多い商業地域である。取引においては需要者の収益性又は投資採算
性の観点が反映されるところ、比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点
等を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件で
は、実証性に優れた比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,240,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は三宮再開発に期待し底堅く
、併せてコロナ禍による停滞から漸く脱しつ
つある。


繁華性の高いトアロードの一角にあるが、コ
ロナ禍を経て、消費者行動、消費動向の一部
変容が懸念される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +3.2 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０６
国
-34		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
西10m、角地
商業

(100,600)
b ＫＴ３０６
Ｙ
-32		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c ＫＴ３０６

-49		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
北東10.9m、
南西2m、
三方路
商業

(100,700)
d ＫＴ３０６
Ｙ
-16		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西18.3m市
道、南西8m、
南東7.9m、
三方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,517,223  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
1,866,115 		 100
[ 144.0]
1,295,913 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,300,000 
b (　           ) 
1,100,851  		 100
[ 130.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
878,987 		 100
[  66.2]
1,327,775 
1,330,000 
c (　           ) 
2,181,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,063,615 		 100
[ 157.1]
1,313,568 
1,310,000 
d (　           ) 
1,816,931  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
1,771,083 		 100
[ 135.1]
1,310,942 
1,310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,310,000 円／㎡]  



神戸中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,550,061 
8,672,230 
25,877,831 
18,207,000 
7,670,831 		 （　0.9395）
7,206,746 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    205,907,029 円　　　　（　  1,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ7 910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   189 ㎡     10.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３～７階事務所の各階部分賃貸による店舗・事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
65.0 
84.50 
8,300 
701,350 		 8.0  5,610,800 
4.0  2,805,400 

 2～ 2		 店舗
130.00 
65.0 
84.50 
5,650 
477,425 		 8.0  3,819,400 
4.0  1,909,700 

 3～ 7		 事務所
130.00 
75.0 
97.50 
3,618 
352,755 		 5.0  1,763,775 
3.0  1,058,265 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
910.00 
72.1 
656.50 

2,942,550 		 18,249,075 
10,006,425 
⑨年額支払賃料      2,942,550 円　×　12ヶ月　＝　      35,310,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     656.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,310,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,824,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,485,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,249,075 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         167,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,006,425 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,896,418 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,550,061 円　　　　（　       182,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＭ３０６賃
　　　　-3		 2,882  
(   2,760) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,767 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,618 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＯＡ３０６賃
　　　　-11		 2,665  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,919 
c ＴＴ３０６賃
　　　　-6		 3,046  
(   2,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,772 
神戸中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,836,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,765,530 円  　　　       35,310,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,857,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,601,000 円  　　　　    306,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       306,000 円  　　　　    306,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,672,230 円　（　　　　　　        45,885 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 306,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,207,000 円  
（　　　　　        96,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,550,061 円      
②総費用 8,672,230 円      
③純収益　①－② 25,877,831 円      
④建物等に帰属する純収益 18,207,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,670,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,206,746 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       38,131 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    205,907,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区北長狭通三丁目１番１８
 1400000114262-0000
2 　神戸市中央区北長狭通三丁目１番１９
 1400000114263-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-7 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 242,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 940,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区北長狭通３丁目１番１８外
｢北長狭通３－１－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北東15m市道 水道、ガス、下水 元町

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 トアロード地区景観形成市民
協定		 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 元町駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 新型コロナによる行動制限解除後、賃貸店舗の空きは見られるが、客足は戻りつつあり、人の流れも復活してき
た。今後の地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線等で概ね神戸市及び阪神間諸都市の圏域に存する商業地
域である。需要者は地元企業及び一部は近畿圏の中堅企業も進出意欲がある地域である。当地域は中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、トアロード沿いの名声を生かし地価は回復傾向が見られる。土地は、画地規模等によ
って総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域はトアロード沿いとして名の通った中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例について
は同一需給圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地に
ついては重視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実
証的な比準価格を中心に、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,240,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限解除後の中央区の
商業地は、三宮再開発の期待と、客足の戻り
が見られ、全般的にやや上昇傾向である。


コロナ禍で激減した客足が戻りつつあるが、
店舗需要は業種によって異なる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％ +3.2 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０６
Ｙ
-32		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西11m市道、
中間画地
商業

(100,600)
b ＮＭ３０６
Ｙ
-42		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(100,480)
c ＫＴ３０６
Ｙ
-48		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東5.8m市道
、中間画地
商業

(100,348)
d ＮＭ３０６
国
-33		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(100,520)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,100,851  		 100
[ 130.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
878,987 		 100
[  65.2]
1,348,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,350,000 
b (　           ) 
703,909  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
733,473 		 100
[  55.7]
1,316,828 
1,320,000 
c (　           ) 
596,138  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
680,922 		 100
[  51.7]
1,317,064 
1,320,000 
d (　           ) 
649,833  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,631 		 100
[  50.8]
1,294,549 
1,290,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



神戸中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,045,059 
8,343,775 
24,701,284 
17,076,500 
7,624,784 		 （　0.9395）
7,163,485 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    204,671,000 円　　　　（　  1,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 130.00 Ｓ7 910.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   189 ㎡     10.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の賃貸需要等を総合的に考慮して１・２階店舗、３～７階事務所の各階部分賃貸による店舗・事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  72.1 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
65.0 
84.50 
8,518 
719,771 		 2.0  1,439,542 
5.0  3,598,855 

 2～ 2		 店舗
130.00 
65.0 
84.50 
5,962 
503,789 		 2.0  1,007,578 
2.0  1,007,578 

 3～ 7		 事務所
130.00 
75.0 
97.50 
3,475 
338,813 		 2.0  677,626 
2.0  677,626 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
910.00 
72.1 
656.50 

2,917,625 		 5,835,250 
7,994,563 
⑨年額支払賃料      2,917,625 円　×　12ヶ月　＝　      35,011,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     656.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,011,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,501,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,510,350 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,835,250 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,994,563 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,482,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,045,059 円　　　　（　       174,842 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ３０６賃
　　　　-3		 3,055  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,672 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,475 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＭＡ３０６賃
　　　　-4		 2,969  
(   2,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
3,528 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,722,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,750,575 円  　　　       35,011,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,857,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,439,500 円  　　　　    287,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       287,000 円  　　　　    287,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,343,775 円　（　　　　　　        44,147 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 287,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     910.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,076,500 円  
（　　　　　        90,352 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,045,059 円      
②総費用 8,343,775 円      
③純収益　①－② 24,701,284 円      
④建物等に帰属する純収益 17,076,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,624,784 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,163,485 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,902 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    204,671,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区北長狭通三丁目１番１８
 1400000114262-0000
2 　神戸市中央区北長狭通三丁目１番１９
 1400000114263-0000
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備考