別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 3,890,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
｢三宮町１－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等


(100,691)
不整形
1:2.5		 店舗、診療所兼事務
所
Ｓ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南東11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 三ノ宮

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 税関線沿道都市景観形成地域 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,691)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は県下随一の繁華性を誇るアーケード商店街である。駅周辺再開発等への期待がある中、コロナ禍によ
る消費の行動変容で物販は苦戦している一方、需要は底堅く地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,640,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、関西一円をはじめとする全国主要都市の都心及びその周辺に拡がる高度商業地。需要者は地元拠点の事
業者を中心に、関西全域あるいは全国展開の大規模資本等多岐に亘る。三宮センター街の入口付近に位置する稀少性等
を踏まえた底堅い需要を背景に、コロナ禍の影響が薄らぐ中、地価は若干の上昇傾向で推移している。土地は複合不動
産としての取引が中心で、供給の絶対数が少なく個別性が強いため、土地の中心的価格帯については判定し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益目的の店舗ビル等が建ち並ぶ地域で、取引においては需要者の収益性又は投資採算性の観点が反映されるところ、
比準価格は、市場で現実に成立した取引事例をもとに試算されたもので、収益性の観点等を反映した実証性の高い価格
である。一方、収益価格は手順に種々の想定要素を含む点に懸念が残る。よって本件では、実証性に優れた比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、基準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,450,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は三宮再開発に期待し底堅く
、併せてコロナ禍による停滞から漸く脱しつ
つある。


繁華性の高い三宮センター街の一角にあるが
、コロナ禍を経て、消費者行動、消費動向の
一部変容が懸念される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０６

-50		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
北西6m、
北東4m、
南西2.8m、
四方路
商業
地区計画等
(100,800)
b ＯＡ３０６
Ｙ
-59		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(100,800)
c ＫＴ３０６
Ｙ
-17		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
北西4m、
南西3m、
三方路
商業

(100,600)
d ＫＴ３０６

-51		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西33m県道、
北西36m、
東8.1m、
南11.1m、
四方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,455,537  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
5,859,651 		 100
[  86.0]
6,813,548 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,810,000 
b (　           ) 
3,128,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,295,903 		 100
[  48.8]
6,753,900 
6,750,000 
c (　           ) 
4,451,691  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
4,293,594 		 100
[  62.7]
6,847,837 
6,850,000 
d (　           ) 
3,057,492  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
2,866,749 		 100
[  42.0]
6,825,593 
6,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -54.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -58.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,810,000 円／㎡]  



神戸中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

285,203,539 
91,908,281 
193,295,258 
74,562,000 
118,733,258 		 （　0.9440）
112,084,196 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  3,296,594,000 円　　　　（　  5,640,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 ＲＣ8F1B 3,850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   800 ％   691 ％   585 ㎡     14.2 m x   34.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   32.7 ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階及び１～８階店舗フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
21,500 
7,256,250 		 8.0  58,050,000 
5.0  36,281,250 

 2～ 2		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
7,064 
2,543,040 		 8.0  20,344,320 
5.0  12,715,200 

 3～ 6		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
4,590 
1,652,400 		 5.0  8,262,000 
3.0  4,957,200 

 7～ 8		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
4,590 
1,285,200 		 3.0  3,855,600 
3.0  3,855,600 
地下
 1～ 1		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
5,930 
2,134,800 		 8.0  17,078,400 
5.0  10,674,000 

計
3,850.00 
79.4 
3,057.50 

21,114,090 		 136,231,920 
87,210,450 
⑨年額支払賃料     21,114,090 円　×　12ヶ月　＝　     253,369,080 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,057.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,517,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       280,886,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    14,044,329 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 266,842,251 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       136,231,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,294,203 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       87,210,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      17,067,085 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     285,203,539 円　　　　（　       487,527 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＡ３０６賃
　　　　-3		 6,698  
(   6,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
7,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,717 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,064 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＳ３０６賃
　　　　-1		 5,461  
(   5,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
7,585 
c ＫＴ３０６賃
　　　　-2		 5,617  
(   5,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
7,801 
神戸中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,740,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 40,166,781 円  　　　      280,886,580　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   30,456,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,965,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,908,281 円　（　　　　　　       157,108 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   3,850.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,562,000 円  
（　　　　　       127,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 285,203,539 円      
②総費用 91,908,281 円      
③純収益　①－② 193,295,258 円      
④建物等に帰属する純収益 74,562,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 118,733,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,084,196 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      191,597 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,296,594,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,640,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区三宮町一丁目７番３５
 1400001231541-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　尾崎　潤   TEL.
鑑定評価額 3,890,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 5,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区三宮町１丁目７番３５
｢三宮町１－７－５｣		 ②地積
　(㎡)		 585  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等


(100,691)
不整形
1:2.5		 店舗、診療所兼事務
所
Ｓ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 南東11m市道、南西側道 水道、ガス、下水 三ノ宮

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 税関線沿道都市景観形成地域 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅南方

170m		 法令

規制		 商業
(100,691)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は県下随一の繁華性を有するアーケード商店街で、暫くは現状のまま推移するものと予測される。地価
は概ね堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,810,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、近畿圏のほか全国主要都市中心部の繁華性の高い商業地である。需要者は賃貸事業収益を目的とした事
業者が中心で、地元資本から全国展開の大規模資本企業まで多様である。三宮センター街の入口付近に位置し、市内で
は最も繁華性が高く、人流は回復している。土地価格は、個性が強く、また画地規模等によって総額がまちまちである
ため中心的価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は三宮を中心とする高度商業地に存する実際の取引事例により比準したものであり、市場の実態が反映された
実証的価格である。需要者は対象不動産の収益性を重視して取引の意思決定を行うものであり、収益価格は想定項目が
多いものの理論的な価格で検証手段としては有効である。したがって、本件では実証性を有する比準価格を標準に、収
益価格を関連付け、基準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-11            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  6,450,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。中央区では人
出は回復し、商況も改善されつつある。



大型の空き店舗は残るが、コロナ禍で減少し
た人流が戻っている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％ +3.1 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０６

-50		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
北西6m、
北東4m、
南西2.8m、
四方路
商業
地区計画等
(100,800)
b ＯＡ３０６
Ｙ
-59		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(100,800)
c ＫＴ３０６
Ｙ
-17		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m市道、
北西4m、
南西3m、
三方路
商業

(100,600)
d ＫＴ３０６

-51		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西33m県道、
北西36m、
東8.1m、
南11.1m、
四方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,455,537  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
5,859,651 		 100
[  83.9]
6,984,089 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,980,000 
b (　           ) 
3,128,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,295,903 		 100
[  50.9]
6,475,251 
6,480,000 
c (　           ) 
4,451,691  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
4,293,594 		 100
[  61.7]
6,958,823 
6,960,000 
d (　           ) 
3,057,492  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
2,866,749 		 100
[  42.0]
6,825,593 
6,830,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -52.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -58.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,810,000 円／㎡]  



神戸中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

283,028,013 
91,247,299 
191,780,714 
73,406,000 
118,374,714 		 （　0.9440）
111,745,730 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  3,286,639,118 円　　　　（　  5,620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 450.00 ＲＣ8F1B 3,850.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   800 ％   691 ％   585 ㎡     14.2 m x   34.1 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：   32.7 ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１階及び１～８階店舗フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  79.4 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
450.00 
75.0 
337.50 
21,500 
7,256,250 		 10.0  72,562,500 
5.0  36,281,250 

 2～ 2		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
7,036 
2,532,960 		 8.0  20,263,680 
5.0  12,664,800 

 3～ 6		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
4,500 
1,620,000 		 5.0  8,100,000 
3.0  4,860,000 

 7～ 8		 店舗
350.00 
80.0 
280.00 
4,450 
1,246,000 		 3.0  3,738,000 
3.0  3,738,000 
地下
 1～ 1		 店舗
450.00 
80.0 
360.00 
6,000 
2,160,000 		 8.0  17,280,000 
5.0  10,800,000 

計
3,850.00 
79.4 
3,057.50 

20,921,210 		 149,982,180 
86,662,050 
⑨年額支払賃料     20,921,210 円　×　12ヶ月　＝　     251,054,520 円 
⑩a共益費（管理費）             750 円／㎡　×　   3,057.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,517,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       278,572,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    13,928,601 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 264,643,419 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       149,982,180 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,424,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       86,662,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      16,959,763 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     283,028,013 円　　　　（　       483,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＳ３０６賃
　　　　-2		 5,483  
(   5,136) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]
7,788 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,687 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,036 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＳ３０６賃
　　　　-1		 5,461  
(   5,255) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
7,585 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,620,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 39,835,799 円  　　　      278,572,020　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   30,456,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,795,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,270,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,270,000 円  　　　　  1,270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,247,299 円　（　　　　　　       155,978 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   3,850.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 73,406,000 円  
（　　　　　       125,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 283,028,013 円      
②総費用 91,247,299 円      
③純収益　①－② 191,780,714 円      
④建物等に帰属する純収益 73,406,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 118,374,714 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 111,745,730 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      191,018 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,286,639,118 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区三宮町一丁目７番３５
 1400001231541-0000
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備考