別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　増秀   TEL.
鑑定評価額 2,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区京町７９番
 ②地積
　(㎡)		 910  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 西27m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅南方

650m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、低層階には服飾雑貨や飲食店も進出している。新型コロナにおけ
る行動制限が解除された現在、店舗、事務所の賃貸需給も緩和しており、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪神間及び大阪圏内のビジネス街で、需要者の中心は資金調達力を有する法人投資家等である。コロナ禍
において賃貸オフィス需要の回復は遅れ気味ではある。低金利の中で不動産を売り急ぐ動きは見られず地価はやや上昇
傾向に推移している。価格帯の高い商業地の取引は少ないうえに画地規模等も様々であり、中心価格帯を見出すことは
困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は「旧居留地」として名の通った中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例については同一需給
圏内の類似地域等に存する事例を収集し、比準価格は信頼性の高いものと思料される。収益価格は商業地については重
視されるべき価格であるが、一部想定事項を含みその精度は比準価格に劣る。よって、市場性を反映した実証的な比準
価格を中心に、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,730,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限解除後の中央区の
商業地は、三宮再開発の期待と、客足の戻り
が見られ、全般的にやや上昇傾向である。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＡ３０６
Ｙ
-59		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(100,800)
b ＫＴ３０６

-49		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
北東10.9m、
南西2m、
三方路
商業

(100,700)
c ＮＭ３０６
Ｙ
-41		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東15m市道、
西3m、二方路
商業

(100,800)
d ＫＴ３０６
Ｙ
-34		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m県道、
中間画地
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,128,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,295,903 		 100
[ 113.3]
2,909,005 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,910,000 
b (　           ) 
2,181,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,063,615 		 100
[  73.1]
2,823,003 
2,820,000 
c (　           ) 
2,206,128  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,277,503 		 100
[  80.0]
2,846,879 
2,850,000 
d (　  1,375,095) 
1,809,336  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
2,372,492 		 100
[  85.1]
2,787,887 
2,790,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,840,000 円／㎡]  



神戸中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

322,017,452 
111,183,961 
210,833,491 
134,652,000 
76,181,491 		 （　0.9405）
71,648,692 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  2,107,314,471 円　　　　（　  2,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 630.00 Ｓ10F1B 6,930.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   800 ％   800 ％   910 ㎡     33.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１階店舗、２～１０Ｆ事務所、各階部分賃貸を想定した。 ⑦有効率　  67.3 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
630.00 
65.0 
409.50 
13,000 
5,323,500 		 3.0  15,970,500 
3.0  15,970,500 

 2～10		 事務所
630.00 
75.0 
472.50 
4,127 
1,950,008 		 3.0  5,850,024 
3.0  5,850,024 
地下
 1～ 1		 駐車場
630.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,930.00 
67.3 
4,662.00 

22,873,572 		 68,620,716 
68,620,716 
⑨年額支払賃料     22,873,572 円　×　12ヶ月　＝　     274,482,864 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   4,662.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,160,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の徴収が慣行化しており、周辺の類似建物を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       313,643,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,207,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 307,936,481 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        68,620,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         651,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       68,620,716 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      13,429,074 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     322,017,452 円　　　　（　       353,865 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ３０６賃
　　　　-5		 3,474  
(   3,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
4,442 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,127 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ３０６賃
　　　　-3		 3,513  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,261 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,740,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 53,159,561 円  　　　      324,143,664　×　　　　  16.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,239,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,465,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     111,183,961 円　（　　　　　　       122,180 円／㎡）　　（経費率　　  34.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   6,930.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 134,652,000 円  
（　　　　　       147,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 322,017,452 円      
②総費用 111,183,961 円      
③純収益　①－② 210,833,491 円      
④建物等に帰属する純収益 134,652,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 76,181,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 71,648,692 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,735 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,107,314,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区京町７９番
 1400000089983-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
神戸中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 5-4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　増井　亜希哉   TEL.
鑑定評価額 2,510,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,760,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区京町７９番
 ②地積
　(㎡)		 910  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ10F1B		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 西27m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅南方

650m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三ノ宮駅南部の中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。新型コロナ５類移行後の景気回復と今後の三宮再開
発を見据えて、地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,820,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中央区及び隣接区の商業地域で、典型的需要者は神戸ブランドを重視する事業者であるが、不動産投資家
も想定される。標準地が存する地域は外国人旧居留地として神戸を象徴する地域であり、新型コロナ５類移行後の景気
回復などにより需要は堅調であるが、他の大都市との比較における再開発の遅れなどから、地価の上昇は相対的に緩や
かとなっている。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強く把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、同一需給圏から規範性の高い事例を収集して求めており、市場の実
態を反映した実証的な価格である。また不動産投資家は収益性に着目するが、収益価格は想定した想定建物や賃貸計画
等に推定部分が多く、資料の相対的信頼性は収益還元法が劣る。したがって比準価格が最も説得力があるものと判断し
て、比準価格を標準に、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央（県） 5-7             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,730,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の商業地は、三宮地区再開発への期待
や新型コロナ５類移行後の景気回復等もあり
、需要は回復傾向にある。


中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ三ノ宮駅南
部の商業地域で、地域要因に特段の変動はな
いが、外国人旧居留地は相対的に地価の反転
が遅れている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％ +1.1 ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴ３０６

-49		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m国道、
北東10.9m、
南西2m、
三方路
商業

(100,700)
b ＮＭ３０６
国
-34		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m市道、
西10m、角地
商業

(100,600)
c ＯＡ３０６
Ｙ
-59		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m市道、
中間画地
商業

(100,800)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,181,885  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,063,615 		 100
[  73.1]
2,823,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,820,000 
b (　           ) 
2,517,223  		 100
[ 130.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.8]
1,866,115 		 100
[  65.6]
2,844,688 
2,840,000 
c (　           ) 
3,128,422  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
3,295,903 		 100
[ 117.4]
2,807,413 
2,810,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,820,000 円／㎡]  



神戸中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

327,645,619 
111,776,017 
215,869,602 
134,652,000 
81,217,602 		 （　0.9405）
76,385,155 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  2,246,622,206 円　　　　（　  2,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 630.00 Ｓ10F1B 6,930.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   800 ％   800 ％   910 ㎡     33.0 m x   27.5 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所、地下１階駐車場の各階フロア貸しによる高層の店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  67.3 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率等を参考に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
630.00 
65.0 
409.50 
13,500 
5,528,250 		 3.0  16,584,750 
3.0  16,584,750 

 2～10		 事務所
630.00 
75.0 
472.50 
4,189 
1,979,303 		 3.0  5,937,909 
3.0  5,937,909 
地下
 1～ 1		 駐車場
630.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,930.00 
67.3 
4,662.00 

23,341,977 		 70,025,931 
70,025,931 
⑨年額支払賃料     23,341,977 円　×　12ヶ月　＝　     280,103,724 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   4,662.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      39,160,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       319,264,524 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    16,488,226 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 313,276,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        70,025,931 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         665,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       70,025,931 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      13,704,075 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     327,645,619 円　　　　（　       360,050 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ３０６賃
　　　　-3		 3,055  
(   2,873) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,493 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,415 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,189 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＴ３０６賃
　　　　-3		 3,513  
(   3,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,337 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,740,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 53,751,617 円  　　　      329,764,524　×　　　　  16.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   20,239,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,465,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,290,000 円  　　　　  2,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     111,776,017 円　（　　　　　　       122,831 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   6,930.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 134,652,000 円  
（　　　　　       147,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 327,645,619 円      
②総費用 111,776,017 円      
③純収益　①－② 215,869,602 円      
④建物等に帰属する純収益 134,652,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 81,217,602 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 76,385,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       83,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,246,622,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区京町７９番
 1400000089983-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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