令和6年1月12日　提出 神戸中央 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -13 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　尾崎　潤   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 328,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区下山手通７丁目２番６ ｢下山手通７－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 79   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (80,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅、駐 車場等が混在する住 宅地域 東6m市道、北側道 水道、ガス、下水 花隈 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 花隈駅北西方 400m 法令 規制 ２住居 (70,240) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は小規模一般住宅や駐車場等が混在する住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。駅徒歩圏 で生活利便性にも優れることから、地価は概ね堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都 市の圏域に存する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者等が中心であるが、外部からの転入需要も見受けられる。 駅接近性や生活利便性に優る住宅地域で、需要は底堅い。土地は標準地と同規模であれば２５００万円台前後が中心的 価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため収益価格は試算しなかった。また周辺には賃貸マ ンション等もみられるが、概ね自用目的の取引が中心である。したがって、取引市場の実勢を反映する比準価格を採用 し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    459,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [101.0] 100 [150.6] [103.0] 100 329,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    313,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復している。中央区の人口 は増加傾向にあり、山手の傾斜が急な高台住 宅地を除き地価は底堅い。 周辺ではスーパーが立地し、マンションが次 々と開発される等、周辺環境は変わりつつあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％