別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
神戸中央 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　増井　亜希哉   TEL.
鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 593,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区山本通１丁目６番１７
｢山本通１－６－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ5		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 三ノ宮駅北方

800m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅や中層の共同住宅等が混在する住宅地域で、現状の住環境を維持するものと思われる。生活利
便性に優れる名声のある住宅地域として需要も根強く、今後も地価は上昇傾向で推移すると予想する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ東海道線、阪急電鉄沿線の山手の中規模の一般住宅や中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域一
円であると判定した。居住環境と三宮へのアクセスが良好で、神戸を代表する異人館通りの住宅地域として人気が高い
。典型的需要者は地縁的選好を有する富裕層であるが、収益不動産の立地を求める事業者の需要も認められる。土地は
細分化も見られ、取引規模等により価格帯は様々であり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、規範性の高い事例を収集して求めており、市場の実態を反映した実
証的な価格である。近隣には共同住宅も存在するが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず低位に
試算され、建築計画等推定が多く資料の相対的信頼性が劣る。したがって比準価格が最も説得力があるものと判断して
、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    459,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 81.4]		 [100.0]
100		 591,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心回帰傾向が進む中、中央区の人口は増加
している。都心に近く利便性が高く、山手な
ど住環境良好な地域の需要は堅調である。


異人館通りに面した山手の住宅地域であるが
、地域要因に特段の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０６
Ｙ
-21		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ＮＭ３０６
Ｙ
-23		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ＮＭ３０６
Ｙ
-24		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
d ＴＴ３０６
国
-17		 神戸市中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東1.8m市道
、南東2.7m、
角地
２中専

(80,160)
e ＴＴ３０６
国
-14		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
395,217  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,445 		 100
[  69.8]
586,597 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
587,000 
b (　           ) 
670,286  		 100
[ 130.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
532,104 		 100
[  88.1]
603,977 
604,000 
c (　           ) 
410,768  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
437,023 		 100
[  74.2]
588,980 
589,000 
d (　           ) 
330,073  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
342,100 		 100
[  58.0]
589,828 
590,000 
e (　           ) 
401,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,543 		 100
[  69.3]
593,857 
594,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    593,000 円／㎡]  



神戸中央 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,288,150 
3,738,432 
15,549,718 
10,578,900 
4,970,818 		 （　0.9563）
4,753,593 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    121,887,000 円　　　　（　    432,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   300 ％   300 ％   282 ㎡     13.9 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小家族ファミリータイプ（約４９㎡）の中層の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を参考に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
70.0 
112.00 
2,780 
311,360 		 1.0  311,360 
2.0  622,720 

 2～ 3		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,808 
404,352 		 1.0  404,352 
2.0  808,704 

 4～ 4		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,840 
408,960 		 1.0  408,960 
2.0  817,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
85.0 
544.00 

1,529,024 		 1,529,024 
3,058,048 
⑨年額支払賃料      1,529,024 円　×　12ヶ月　＝　      18,348,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     544.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,348,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       962,414 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,285,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,529,024 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,526 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,058,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         987,750 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,288,150 円　　　　（　        68,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ３０６賃
　　　　-9		 2,072  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,960 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,969 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,808 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＳ３０６賃
　　　　-6		 2,080  
(   2,080) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[106.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
2,951 
c ＭＡ３０６賃
　　　　-8		 2,804  
(   2,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,997 
神戸中央 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 716,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 769,932 円  　　　       19,248,288　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      373,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,521,500 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,738,432 円　（　　　　　　        13,257 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 267,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,578,900 円  
（　　　　　        37,514 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,288,150 円      
②総費用 3,738,432 円      
③純収益　①－② 15,549,718 円      
④建物等に帰属する純収益 10,578,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,970,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,753,593 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,887,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     432,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区山本通一丁目６番１７
 1400000148835-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -10 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　照幸   TEL.
鑑定評価額 168,000,000 円  １㎡当たりの価格 595,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区山本通１丁目６番１７
｢山本通１－６－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 282  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(70,300)

1:1.5		 共同住宅

Ｓ5		 一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 三ノ宮

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    25 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北８ｍ市
道		 交通

施設		 三ノ宮駅北方

800m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不
動産市場に対するコロナ禍の影響が薄らぐ中、土地需要は高く、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    595,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    409,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪神
間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。都心部への利便性に優れて
いるため、中央区の土地需要は底堅く、特に当標準地周辺は人気のエリアであるため強含んでいる。古くからの住宅地
で、土地の取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 神戸市中央区山手の住宅地域であり、マンション等も見受けられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を重視し、収益価格は参考
として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    459,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 80.4]		 [100.0]
100		 599,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    567,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区を中心に、神戸市東部三区における良
好な不動産への需要は堅調に推移しているが
、利便性の良否による二極化傾向も顕在化し
ている。

店舗付マンション、一般住宅等が混在する住
宅地域であり、地域要因に特別の変動はない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＭ３０６
Ｙ
-24		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
b ＮＭ３０６
Ｙ
-23		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ＴＴ３０６
国
-14		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ＴＴ３０６
国
-16		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北4m、東1.8m、
三方路
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
410,768  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
437,023 		 100
[  73.3]
596,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
596,000 
b (　           ) 
670,286  		 100
[ 130.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
532,104 		 100
[  89.1]
597,199 
597,000 
c (　           ) 
401,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
411,543 		 100
[  69.3]
593,857 
594,000 
d (　           ) 
358,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
361,688 		 100
[  60.8]
594,882 
595,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    595,000 円／㎡]  



神戸中央 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,134,975 
3,923,341 
15,211,634 
10,516,100 
4,695,534 		 （　0.9585）
4,500,669 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    115,401,769 円　　　　（　    409,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 160.00 ＲＣ4 640.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
土砂災害警戒区域
 70 ％   300 ％   300 ％   282 ㎡     13.9 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約４０～４５㎡を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
160.00 
70.0 
112.00 
2,690 
301,280 		 1.0  301,280 
3.0  903,840 

 2～ 4		 住宅
160.00 
90.0 
144.00 
2,721 
391,824 		 1.0  391,824 
3.0  1,175,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
640.00 
85.0 
544.00 

1,476,752 		 1,476,752 
4,430,256 
⑨年額支払賃料      1,476,752 円　×　12ヶ月　＝　      17,721,024 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     544.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         900,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,721,024 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         900,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       931,051 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,689,973 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,476,752 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,029 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,430,256 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,430,973 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,134,975 円　　　　（　        67,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＭ３０６賃
　　　　-5		 3,017  
(   2,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[113.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,810 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,955 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,721 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＡ３０６賃
　　　　-5		 2,798  
(   2,660) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[120.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,879 
c ＮＭ３０６賃
　　　　-6		 2,800  
(   2,799) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,176 
神戸中央 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 905,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 744,841 円  　　　       18,621,024　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      373,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,538,500 円  　　　　    181,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       181,000 円  　　　　    181,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,923,341 円　（　　　　　　        13,913 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 181,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     640.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0581     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,516,100 円  
（　　　　　        37,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,134,975 円      
②総費用 3,923,341 円      
③純収益　①－② 15,211,634 円      
④建物等に帰属する純収益 10,516,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,695,534 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,500,669 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    115,401,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     409,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区山本通一丁目６番１７
 1400000148835-0000
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備考