別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　土田　正顕   TEL.
鑑定評価額 73,400,000 円  １㎡当たりの価格 288,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区楠町１丁目１９番２外
｢楠町１－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事務所等
が混在する住宅地域
 南西7.5m市道 水道、ガス、下水 大倉山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　北７
．５ｍ市道		 交通

施設		 大倉山駅南東方

150m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、事務所等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は上
昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    288,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    193,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市中央区の住宅地域で、特に地下鉄西神・山手線等の沿線の最寄り駅から徒歩圏の住宅地域一
円である。需要者の中心は神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、事務所等が混在する住宅地域で、利便性が良
好であることから不動産需給は逼迫しており、地価は上昇傾向にある。売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で７
，０００万円台前半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は一般住宅、事務所等が混在する住宅地域である。周辺では賃貸マンションも見られるが、取引は一般住宅の
所有を目的とした土地取引が中心で、取引の指標としては、収益価格より、市場性を反映した比準価格の規範性が高い
と判断した。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    459,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[101.0]		 100
[168.2]		 [101.0]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の住宅地は、地域によって差異はある
ものの、需要は概ね堅調であり、全体として
地価は上昇傾向である。


地域要因に特に変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ３０６
Ｙ
-47		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
南東8.5m、
角地
２住居

(80,300)
b ＯＡ３０６
国
-72		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(70,240)
c ＯＡ３０６
国
-22		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南15m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d ＫＴ３０６
国
-12		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
e ＯＡ３０６
Ｙ
-47		 神戸市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,546  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
287,183 		 100
[  99.0]
290,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
275,406  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
277,609 		 100
[  98.9]
280,697 
284,000 
c (　           ) 
281,130  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
278,401 		 100
[ 105.7]
263,388 
266,000 
d (　           ) 
259,904  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
281,243 		 100
[  93.3]
301,439 
304,000 
e (　           ) 
270,453  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
282,353 		 100
[  98.1]
287,822 
291,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    288,000 円／㎡]  



神戸中央 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,067,474 
3,420,406 
12,647,068 
10,638,000 
2,009,068 		 （　0.9563）
1,921,272 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     49,263,385 円　　　　（　    193,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 ＲＣ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     15.3 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの共同住宅で平均専有面積５０㎡程度を想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の標準的な有効率を基に判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
2,110 
304,895 		 1.0  304,895 
2.0  609,790 

 2～ 3		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
2,128 
325,584 		 1.0  325,584 
2.0  651,168 

 4～ 4		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
2,150 
328,950 		 1.0  328,950 
2.0  657,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
88.8 
603.50 

1,285,013 		 1,285,013 
2,570,026 
⑨年額支払賃料      1,285,013 円　×　12ヶ月　＝　      15,420,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     603.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,420,156 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　       915,008 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,225,148 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,285,013 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,570,026 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         830,118 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,067,474 円　　　　（　        63,010 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＡ３０６賃
　　　　-6		 2,198  
(   2,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
2,307 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,128 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＡ３０６賃
　　　　-8		 1,876  
(   1,821) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 80.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,193 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 720,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 645,606 円  　　　       16,140,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,530,000 円  　　　　    180,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       180,000 円  　　　　    180,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,420,406 円　（　　　　　　        13,413 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 180,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,638,000 円  
（　　　　　        41,718 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,067,474 円      
②総費用 3,420,406 円      
③純収益　①－② 12,647,068 円      
④建物等に帰属する純収益 10,638,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,009,068 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,921,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,263,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     193,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区楠町一丁目１９番２
 1400000083770-0000
2 　神戸市中央区楠町一丁目１９番５
 1400000083772-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸中央 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸中央 -5 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　尾崎　潤   TEL.
鑑定評価額 74,200,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市中央区楠町１丁目１９番２外
｢楠町１－１０－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)
準防
（その他）



(70,300)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、事務所等
が混在する住宅地域
 南西7.5m市道 水道、ガス、下水 大倉山

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北７．５ｍ
市道		 交通

施設		 大倉山駅南東方

150m		 法令

規制		 ２住居
(70,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅や事務所等が混在する住宅地域で、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。地価は
概ね堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄西神・山手線、ＪＲ東海道本線、神戸高速鉄道線等の各沿線で、概ね神戸市及び阪神間諸都
市の圏域に存する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者等が中心であるが、外部からの転入需要も見受けられる。
駅接近性や生活利便性に優る住宅地域で、需要は底堅い。取引される画地規模は大小あり需要の中心となる価格帯は見
出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸マンション等も混在しているが、概ね自用目的の取引が中心である。したがって、規範性から市場の実勢
をより反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との
比較検討を行って得た価格との均衡も得ているものと認められる。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    459,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[101.0]		 100
[167.2]		 [101.0]
100		 291,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。中央区の人口
は増加傾向にあり、山手の傾斜が急な高台住
宅地を除き地価は底堅い。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸中央 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＴ３０６
Ｙ
-47		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8m市道、
南東8.5m、
角地
２住居

(80,300)
b ＯＡ３０６
国
-72		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(70,240)
c ＯＡ３０６
国
-69		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東6m市道、
南西4m、
準角地
１中専

(80,200)
d ＫＴ３０６
Ｙ
-24		 神戸市中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.7m市
道、中間画地
２住居

(70,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
293,546  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
287,183 		 100
[  99.0]
290,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
275,406  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
277,609 		 100
[  97.0]
286,195 
289,000 
c (　           ) 
319,190  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
298,816 		 100
[ 103.2]
289,550 
292,000 
d (　           ) 
502,254  		 100
[ 130.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
399,738 		 100
[ 139.9]
285,731 
289,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    291,000 円／㎡]  



神戸中央 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,916,512 
3,379,770 
12,536,742 
10,578,900 
1,957,842 		 （　0.9563）
1,872,284 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     48,007,282 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸中央 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 170.00 ＲＣ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   300 ％   300 ％   255 ㎡     15.3 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの住宅で、平均専有面積は約５０㎡ ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 周辺類似建物の有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
170.00 
85.0 
144.50 
2,000 
289,000 		 1.0  289,000 
3.0  867,000 

 2～ 3		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
2,042 
312,426 		 1.0  312,426 
3.0  937,278 

 4～ 4		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
2,070 
316,710 		 1.0  316,710 
3.0  950,130 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
88.8 
603.50 

1,230,562 		 1,230,562 
3,691,686 
⑨年額支払賃料      1,230,562 円　×　12ヶ月　＝　      14,766,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     603.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,766,744 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       774,337 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,712,407 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,230,562 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,690 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,691,686 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,192,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,916,512 円　　　　（　        62,418 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＡ３０６賃
　　　　-4		 1,958  
(   1,902) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,217 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,042 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＡ３０６賃
　　　　-6		 2,198  
(   2,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,286 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸中央 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 716,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 619,470 円  　　　       15,486,744　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,521,500 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,379,770 円　（　　　　　　        13,254 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,578,900 円  
（　　　　　        41,486 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,916,512 円      
②総費用 3,379,770 円      
③純収益　①－② 12,536,742 円      
④建物等に帰属する純収益 10,578,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,957,842 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,872,284 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,007,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸中央 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市中央区楠町一丁目１９番２
 1400000083770-0000
2 　神戸市中央区楠町一丁目１９番５
 1400000083772-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考