別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
神戸北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸北 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
｢鈴蘭台東町４－５－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,300)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中低層事務所、店舗
が建ち並ぶ駅近くの
商業地域		 北西9m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 鈴蘭台駅東方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層事務所、店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域であり、再開発により駅前が整備され、商業繁華性が向上して
いるため、地価は当面緩やかに上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市北区及び周辺区の駅前商業地域及び小売店舗等を中心とする商業地域である。需要者は同一需給圏
内に地縁を有する事業者、不動産業者等が中心である。駅前再開発が完了し、今後は鈴蘭台駅北地区で街路整備等が予
定されており、周辺地域の活性化が期待され、地価は緩やかな上昇傾向にある。土地の取引価格は画地条件や規模によ
りまちまちで、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 神戸市北区の駅に近い商業地域であり、投資目的の純然たる収益物件は少なく、自用または自用兼用目的の建物がほと
んどである。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    163,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の商業地は、幹線道路沿いの土地は道路
網の整備等により需要が高まっている地域も
あるが、旧来からの地域の需要は低迷してい
る。

再開発により地域は少しずつ発展しつつある
。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 神戸北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭ３０６
Ｙ
-48		 神戸市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＴＭ３０６
Ｙ
-49		 神戸市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
c ＭＡ３０６
国
-7		 神戸市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
準住居

(60,300)
d ＴＭ３０６
Ｙ
-59		 神戸市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
168,106 		 100
[ 100.0]
168,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
200,736  		 100
[ 150.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,671 		 100
[  85.4]
171,746 
172,000 
c (　           ) 
117,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
122,573 		 100
[  70.6]
173,616 
174,000 
d (　           ) 
72,980  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
93,962 		 100
[  53.9]
174,327 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



神戸北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,421,485 
4,939,324 
18,482,161 
16,110,300 
2,371,861 		 （　0.9540）
2,262,755 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     56,568,875 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   300 ％   300 ％   413 ㎡     14.1 m x   29.6 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２～４階ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 周辺類似物件の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
80.0 
216.00 
2,900 
626,400 		 3.0  1,879,200 
3.0  1,879,200 

 2～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,783 
433,269 		 1.0  433,269 
2.0  866,538 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
87.5 
945.00 

1,926,207 		 3,179,007 
4,478,814 
⑨年額支払賃料      1,926,207 円　×　12ヶ月　＝　      23,114,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,114,484 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,173,724 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,300,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,179,007 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,201 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,478,814 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,090,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,421,485 円　　　　（　        56,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＴ３０６賃Ｙ
　　　　-9		 1,290  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,832 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,861 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,783 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＭ３０６賃
　　　　-11		 1,371  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,890 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,173,724 円  　　　       23,474,484　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,116,500 円  　　　　    249,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       249,000 円  　　　　    249,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,939,324 円　（　　　　　　        11,960 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 249,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,110,300 円  
（　　　　　        39,008 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,421,485 円      
②総費用 4,939,324 円      
③純収益　①－② 18,482,161 円      
④建物等に帰属する純収益 16,110,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,371,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,262,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,479 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,568,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市北区鈴蘭台東町四丁目５番１１
 1443000035402-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
神戸北 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸北 5-2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 166,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市北区鈴蘭台東町４丁目５番１１
｢鈴蘭台東町４－５－２９｣		 ②地積
　(㎡)		 413  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
土砂災害警戒区域


(90,300)

1:2		 事務所

ＲＣ3		 中低層事務所、店舗
が建ち並ぶ駅近くの
商業地域		 北西9m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 鈴蘭台駅東方

120m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 鈴蘭台駅近くの中低層事務所、店舗が建ち並ぶ商業地域であり、都市基盤整備の進行により商業地としての地位
が向上しつつある。地価はしばらく上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市北区及びその周辺の圏域に存する商業地域である。需要者は神戸市を主たる活動拠点とする
事業者のほか、不動産開発業者などが見込まれる。鈴蘭台駅周辺の都市基盤整備が進み、地域の発展・活性化が期待さ
れるなか需要は上向きつつあり、市況は安定的に推移していると考えられる。地域は画地規模が様々であることから、
取引の中心となる価格帯などは把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取引は少なく、十分な事例を収集できなかったが、比準価格は密接な価格牽連性を有する売買実例をもとに適
切に算定されており、市場の実態を反映するものと考えられる。収益価格は店舗兼共同住宅を想定したが、想定の如何
によってはぶれが生じやすく、流動的な面は否めない。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、
前年価格からの検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北（県） 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    163,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの回復により北区の商業地の市
況は上向きつつあるが、競合も厳しく、地域
によりばらつきが見られる。


都市整備事業が進展し、周辺地域への波及効
果が広がりつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 神戸北 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＭ３０６
Ｙ
-48		 神戸市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ＭＡ３０６
国
-7		 神戸市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東20m県道、
中間画地
準住居

(60,300)
c ＴＭ３０６
Ｙ
-59		 神戸市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
164,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
168,106 		 100
[ 100.0]
168,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
168,000 
b (　           ) 
117,486  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
122,573 		 100
[  71.3]
171,912 
172,000 
c (　           ) 
72,980  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
93,962 		 100
[  54.5]
172,407 
172,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



神戸北 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,249,701 
4,917,760 
18,331,941 
15,980,900 
2,351,041 		 （　0.9540）
2,242,893 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     56,072,325 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸北 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
土砂災害警戒区域
 90 ％   300 ％   300 ％   413 ㎡     14.1 m x   29.6 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２～４階ファミリータイプ平均専有面積約６０㎡を想定。 ⑦有効率　  87.5 ％
の理由		 周辺類似物件の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
80.0 
216.00 
2,900 
626,400 		 3.0  1,879,200 
3.0  1,879,200 

 2～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,800 
437,400 		 1.0  437,400 
1.0  437,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
87.5 
945.00 

1,938,600 		 3,191,400 
3,191,400 
⑨年額支払賃料      1,938,600 円　×　12ヶ月　＝　      23,263,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,263,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,181,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,442,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,191,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,318 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,191,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         777,058 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     30,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           285 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,249,701 円　　　　（　        56,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ３０６賃
　　　　-1		 1,438  
(   1,350) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,819 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,840 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＭ３０６賃
　　　　-10		 1,360  
(   1,360) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,873 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸北 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 988,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,181,160 円  　　　       23,623,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      155,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,099,500 円  　　　　    247,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,917,760 円　（　　　　　　        11,907 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 247,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0613 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,980,900 円  
（　　　　　        38,695 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,249,701 円      
②総費用 4,917,760 円      
③純収益　①－② 18,331,941 円      
④建物等に帰属する純収益 15,980,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,351,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,242,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,431 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,072,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸北 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市北区鈴蘭台東町四丁目５番１１
 1443000035402-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考