令和6年1月10日　提出 神戸北 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -22 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　増井　亜希哉   TEL.

鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区八多町附物字五月田３０９番１外 ②地積 　(㎡) 522   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 県道背後の住宅地域 東4m市道 水道、下水 五社 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 五社駅北西方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 田畑の中に農家住宅が多く建ち並ぶ県道背後の農家集落地域である。地域要因に特段の変動がなく、今後も現状 のまま推移するものと思われる。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄沿線及びＪＲ福知山線沿いで、概ね神戸市とその隣接市を中心とする、市街化調整区域内の農家 住宅が多い住宅地の範囲であると判定した。典型的需要者は地縁を有する居住者で、圏外からの転入者は少なく市場参 加者は限定的である。市街化調整区域内の土地取引は少なく、その価格帯も様々であり、中心価格帯を見出すことは困 難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が見られる県道背後の住宅地域で、不動産取引は自己利用目的が中心で賃貸不動産は少なく、適切な賃貸事例 の収集が困難であるため収益還元法は適用できない。比準価格は典型的需要者の特性に適合した価格で、規範性の高い 事例を収集して求めており、市場の実態を反映した実証的な価格である。したがって比準価格に高い説得力があるもの と判断して、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 66.7] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全般的に景気は持ち直しも見られるが、北区 の人口は減少傾向、不動産取引件数も減少し ており、郊外では、地価は横這いから下落傾 向にある。 農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域 要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％