令和6年1月12日　提出 神戸北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 住宅と農地が混在す る大規模団地に近い 住宅地域 北5.3m市道 水道、下水 二郎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 二郎駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅と農地が混在する住宅地域であり、周辺環境に大きな変化は認められず、今後も現状の住環境を維持するも のと予測する。生活利便性がやや劣るため、需要は低調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄三田線及び有馬線の沿線で、概ね神戸市北区北部の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸 市北部及びその周辺市の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。本件地域は生活利便施設等から 距離があり、利便性が劣るが、相対的割安感から地価は概ね安定的に推移している。近隣地域及びその周辺地域の不動 産取引件数が極めて少なく、取引の中心価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は自己使用目的の取 引が一般的であり、類似不動産の取引価格水準を指標として土地価格が形成されると思料する。比準価格は不動産取引 件数が少なく十分な取引事例を収集し得なかったが、試算過程において適切に補修正を施し、概ね市場の実勢値を示す 価格が試算されたと判断する。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [118.0] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は兵庫県全体の推移と比べて減少 率が大きいが、区内の住宅地需要は、利便性 が低い地域を除いて堅調である。 地域要因に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％