令和6年1月12日　提出 神戸北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -4 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 8,450,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区東有野台４丁目８番１１ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北9m市道 水道、ガス、下水 五社 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 五社駅東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現状で推移するものと予測する。地勢は丘陵地で最寄駅まで駅距 離があるが大規模住宅団地として底堅い需要があり地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄三田線沿線で、概ね神戸市北区を中心とする住宅地域である。需要者は神戸市北区の居住者が中 心であり、転入も見られるが多くない。駅バス便であるが、バス路線の維持問題を抱える。不動産需給は概ね均衡して いる。土地は、８００万円前後（２５０㎡程度）の物件が取引の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 複数の規範性ある取引事例より比準価格が得られた。一方で標準地は公法上の規制から、事業採算性が有効な賃貸住宅 の想定が困難な為、収益価格は試算しなかった。当該地域は居住の快適性を重視する自用の取引を中心とする住宅地域 であり、市場参加者は比準価格を中心に価格決定すると判断し、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [100.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市北区の人口は減少傾向にある。高齢化 が進む住宅団地と転入者が多い新しい住宅団 地に二分化傾向がみられる。 開発が古い住宅団地であり、住宅地域として 熟成している。地域環境に大きな変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％