令和6年1月12日　提出 神戸北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -2 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区鈴蘭台東町７丁目４番１１ ｢鈴蘭台東町７－４－２１｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 鈴蘭台 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 鈴蘭台駅東方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。地価は 強含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸電鉄有馬線の沿線などで、概ね神戸市北区の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は神 戸市及び周辺市町の居住者が中心となっている。昭和期に開発された住宅団地であり、やや陳腐化が進んでいるが、郊 外住宅地への関心が高まっており、需要は上向きつつある。土地で１，５００万円前後の物件が取引の中心価格帯とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は戸建住宅が建ち並び、転勤などにより貸家が散見される程度で、収益物件には不向きであること から収益還元法は適用しなかった。比準価格は付近の密接な価格牽連性を有する売買実例より適切に算定されたもので あり、市場の実勢を反映する精度の高いものと認められる。地域は自己使用目的での取引が支配的であり、よって比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [102.0] 100 [131.3] [100.0] 100 59,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の住宅地は価格が低位にあるために需要 が高まっており、市況は総じて堅調に推移し ている。 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした開発団地 であり、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％