別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸垂水 -58　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 -58 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大家　通孝   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
｢狩口台７－９－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 269  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 朝霧

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 朝霧駅南東方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした駅に近い住宅地域であり、今後とも現状のまま推移するものと予測する。
地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    123,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で神戸市及び明石市東部の住宅地域である。需要者は神戸
市及び明石市東部の居住者が中心である。最寄駅から徒歩圏の居住環境の良好な住宅地域であり、需要は強含み。土地
は２５０㎡程度で概ね５，０００万円程度、新築戸建住宅は２区画に分割して４，５００万円程度の物件が需要の中心
となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性の良い地域であることから、周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が中心である。比
準価格は類似地域において多数の信頼性のある事例を収集し得た。一方、収益価格は共同住宅を想定して試算したもの
の、画地規模による制約もあり低位に試算された。したがって、市場の実態をより反映した比準価格を標準とし、収益
価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -33               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.5]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 垂水区の人口は微減傾向にあるが、地価は上
昇傾向で推移した。景気は緩やかな回復傾向
にあるが、物価高、為替・金利の不安定感に
より未だ不透明。

駅徒歩圏内の住環境の良好な住宅地域で人気
があり、需要は堅調。特に地域要因に変動は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 -58　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＤＳ４０６
国
-9		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ＴＨ４０６
Ｙ
-57		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.6m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
c ＭＳ４０６
Ｙ
-52		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.5m市道
、南3.3m、
角地
１住居

(80,180)
d ＭＭ４０６
Ｙ
-45		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e ＭＳ４０６
Ｙ
-44		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.2m市道、
北西4.2m、
角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
159,728  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
161,325 		 100
[  79.5]
202,925 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
140,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
145,611 		 100
[  74.2]
196,241 
196,000 
c (　           ) 
196,928  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
203,834 		 100
[ 103.9]
196,183 
196,000 
d (　           ) 
110,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
159,263 		 100
[  81.2]
196,137 
196,000 
e (　           ) 
160,491  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
168,770 		 100
[  84.9]
198,787 
199,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



神戸垂水 -58　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,736,007 
1,049,684 
4,686,323 
3,292,720 
1,393,603 		 （　0.9753）
1,359,181 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     33,150,756 円　　　　（　    123,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 -58　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   269 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 面積５０㎡の２ＤＫ×６戸を想定。周辺環境に適合した想定で容積充足率はやや低位となった。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,578 
236,700 		 1.0  236,700 
2.0  473,400 

 2～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,594 
239,100 		 1.0  239,100 
2.0  478,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

475,800 		 475,800 
951,600 
⑨年額支払賃料        475,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,709,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 預かり金により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,709,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       285,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,424,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           475,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,520 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          951,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         307,367 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,736,007 円　　　　（　        21,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＭ４０６賃
　　　　-1		 1,576  
(   1,471) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,693 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,686 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,594 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＨ４０６賃
　　　　-6		 1,913  
(   1,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,679 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 -58　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 156,300 円  　　　　     52,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 228,384 円  　　　        5,709,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      442,800 円  　　　　     52,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,100 円  　　　　     52,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,049,684 円　（　　　　　　         3,902 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,292,720 円  
（　　　　　        12,241 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,736,007 円      
②総費用 1,049,684 円      
③純収益　①－② 4,686,323 円      
④建物等に帰属する純収益 3,292,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,393,603 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,359,181 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,053 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,150,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     123,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 -58　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区狩口台七丁目９番１０
 1411001121967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸垂水 -58　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 -58 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区狩口台７丁目９番１０外
｢狩口台７－９－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 269  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北東6m市道 水道、ガス、下水 朝霧

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 朝霧駅南東方

450m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅に近い住宅地域
で、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    119,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内
の居住者等が中心である。中規模住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、駅接近性に優れることから需給は安定してお
り、地価は上昇傾向で推移している。土地は標準地と同規模であれば５５００万円前後が中心的価格帯と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得
た。一方、周囲には賃貸マンションやハイツ等も見られるが取引自体は自己使用目的のものが中心であり、規範性のあ
る賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映
した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -33               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 73.5]		 [100.0]
100		 197,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    188,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇等の影響により先行きはやや不透明である
。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。


駅徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に特段の
変動はなく、需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 -58　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＴＭ４０
６Ｙ
-61		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ＭＳ４０６
Ｙ
-44		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4.2m市道、
北西4.2m、
角地
１低専

(60,100)
c ＭＭ４０６
Ｙ
-52		 神戸市垂水区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ＴＨ４０６
Ｙ
-57		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.6m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
133,520  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
152,719 		 100
[  75.2]
203,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
203,000 
b (　           ) 
160,491  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
168,770 		 100
[  84.9]
198,787 
199,000 
c (　           ) 
139,789  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
143,563 		 100
[  74.3]
193,221 
193,000 
d (　           ) 
140,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
145,611 		 100
[  76.0]
191,593 
192,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    198,000 円／㎡]  



神戸垂水 -58　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,513,583 
1,011,128 
4,502,455 
3,153,680 
1,348,775 		 （　0.9753）
1,315,460 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     32,084,390 円　　　　（　    119,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 -58　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 150.00 ＬＳ2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   269 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２Ｆ共同住宅：少数世帯向け、平均約５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,517 
227,550 		 1.0  227,550 
2.0  455,100 

  ～ 2		 住宅
150.00 
100.0 
150.00 
1,532 
229,800 		 1.0  229,800 
2.0  459,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

457,350 		 457,350 
914,700 
⑨年額支払賃料        457,350 円　×　12ヶ月　＝　       5,488,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,488,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       274,410 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,213,790 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           457,350 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,345 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          914,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         295,448 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,513,583 円　　　　（　        20,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＹ４０６賃Ｙ
　　　　-5		 1,587  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,671 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,532 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＹ４０６賃
　　　　-1		 1,356  
(   1,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,569 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 -58　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,700 円  　　　　     49,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 219,528 円  　　　        5,488,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      118,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      424,100 円  　　　　     49,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,900 円  　　　　     49,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,011,128 円　（　　　　　　         3,759 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,153,680 円  
（　　　　　        11,724 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,513,583 円      
②総費用 1,011,128 円      
③純収益　①－② 4,502,455 円      
④建物等に帰属する純収益 3,153,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,348,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,315,460 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,084,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     119,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 -58　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区狩口台七丁目９番１０
 1411001121967-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考