令和6年1月15日　提出 神戸垂水 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -56 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区旭が丘１丁目２２４４番３１９外 ｢旭が丘１－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西5m市道、北東側道 水道、ガス、下水 垂水 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 垂水駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。最寄駅から徒歩圏内 であるが、急坂路を経る立地で地価は現行水準を維持するとみられ、今後も横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市西部のＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者であ る。既成住宅地域では画地規模に幅がある。供給物件は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる等、需給関 係は概ね安定的である。土地は、標準地と同程度の規模で、１，１００万円前後、新築の戸建住宅は３，５００万円程 度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模一般住宅が建ち並ぶ当該住宅地域には、共同住宅も介在するが、戸建住宅としての利用が主であるとみられる 地域である。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物想定が困難であるため、収益還元法は非適用とした。比準 価格は、同一需給圏内の多数の取引事例に基づいて得られた試算価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえて 、実証的で信頼性が高いと認められる比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [161.6] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。消費者物価が上昇している が景気は回復傾向にあり個人消費は持ち直し ている。人気学校区、高利便性等の地価は強 含みで推移する。 最寄駅から概ね徒歩圏内にある中小規模一般 住宅が建ち並ぶ東傾斜の既成住宅地域であり 、特に格別な地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％