別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸垂水 -53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 -53 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　田中　浩   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区西舞子１丁目２０７４番２外
｢西舞子１－４－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,184)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 北東4.6m市道 水道、ガス、下水 舞子

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．６
ｍ市道		 交通

施設		 舞子駅北西方

480m		 法令

規制		 ２住居
(70,184)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅が見られる浜手の住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。駅
徒歩圏の住宅地域で、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市西部の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市内
の居住者等が多く、外部からの転入者は比較的少ない。一般住宅や共同住宅が見られる浜手の既成住宅地域で、駅徒歩
圏に位置することなどから需給は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は標準地と同規模であ
れば２３００万円程度が中心的価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格を試算し得
た。一方、周囲には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが取引自体は自己使用目的のものが中心であり
、規範性のある賃貸事例も少なく、収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場
の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -33               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[101.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇等の影響により先行きはやや不透明である
。なお、垂水区の人口は減少傾向にある。


駅徒歩圏内の住宅地域で、地域要因に特段の
変動はなく、需給は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 -53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＭ４０６
Ｙ
-51		 神戸市垂水区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m国道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ＴＨ４０６
Ｙ
-57		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.6m市道、
中間画地
１低専

(70,150)
c ＭＭ４０６
Ｙ
-45		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
d ＭＳ４０６
国
-6		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12.5m市道、
西3m、角地
１中専

(70,200)
e ＫＴＭ４０
６国
-41		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,829  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
148,308 		 100
[ 107.0]
138,606 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
140,430  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
145,611 		 100
[ 109.5]
132,978 
133,000 
c (　           ) 
110,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
159,263 		 100
[ 111.1]
143,351 
143,000 
d (　           ) 
95,532  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  80.0]		 100
[  94.0]
128,181 		 100
[  94.7]
135,355 
135,000 
e (　           ) 
138,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
138,009 		 100
[  99.7]
138,424 
138,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



神戸垂水 -53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  再調達原価の把握が困難な既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,491,783 
879,144 
3,612,639 
3,033,600 
579,039 		 （　0.9753）
564,737 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     13,774,073 円　　　　（　     83,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 -53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.00 ＬＳ3 264.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   184 ％   165 ㎡      8.6 m x   19.2 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３Ｆ共同住宅：少数世帯向け、平均約４４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,402 
123,376 		 1.0  123,376 
2.0  246,752 

 2～ 3		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,416 
124,608 		 1.0  124,608 
2.0  249,216 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
264.00 
100.0 
264.00 

372,592 		 372,592 
745,184 
⑨年額支払賃料        372,592 円　×　12ヶ月　＝　       4,471,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,471,104 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       223,555 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,247,549 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           372,592 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,540 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          745,184 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         240,694 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,491,783 円　　　　（　        27,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＹ４０６賃Ｙ
　　　　-5		 1,587  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,453 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,497 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,416 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＨ４０６賃
　　　　-6		 1,913  
(   1,913) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,540 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 -53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 144,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 178,844 円  　　　        4,471,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      408,000 円  　　　　     48,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,000 円  　　　　     48,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         879,144 円　（　　　　　　         5,328 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,033,600 円  
（　　　　　        18,385 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,491,783 円      
②総費用 879,144 円      
③純収益　①－② 3,612,639 円      
④建物等に帰属する純収益 3,033,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 579,039 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 564,737 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,774,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 -53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区西舞子一丁目２０７４番２
 1411000186639-0000
2 　神戸市垂水区西舞子一丁目２０７４番３
 1411000186640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸垂水 -53　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸垂水 -53 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅一   TEL.
鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市垂水区西舞子１丁目２０７４番２外
｢西舞子１－４－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,184)

1:2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、共同住宅
等が混在する住宅地
域		 北東4.6m市道 水道、ガス、下水 舞子

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　４．６
ｍ市道		 交通

施設		 舞子駅北西方

480m		 法令

規制		 ２住居
(70,184)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別の変動はないので、今後も低層住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。当該地域の
地価水準は、生活上の利便性から上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線で、概ね神戸市南西部の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち
、神戸市内の居住者がほとんどを占める。旧来からの既成住宅地域で周辺の街路条件が一部劣るが、生活上の利便性並
びに最寄駅徒歩圏にある。地価はやや上昇。土地は２，２００万円程度、新築建売住宅は４，０００万円程度の需要が
中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への勤務者、または事業者の世帯が多い住宅地域であり、アパート等の収益物件
も見受けられるが、その需要の中心は自己使用目的であり需要者の多くは投資採算性よりも、取引市場の需給動向を重
要視するものと考える。したがって、比準価格を標準に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸垂水 -33               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[101.0]		 100
[104.9]		 [100.0]
100		 138,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は微減。駅徒歩圏内の住宅地の需要は堅
調。徒歩圏外では新規の住宅分譲が継続され
、供給過多の住宅団地も見られる。


一般住宅地域として普通程度の住環境を形成
しており、最寄り駅からも徒歩圏内にあり利
便性も良い。地価はやや上昇傾向。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸垂水 -53　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＳ４０６
Ｙ
-43		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専

(70,150)
b ＭＳ４０６
Ｙ
-47		 神戸市垂水区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m市道
、北東5m、
準角地
１低専

(80,150)
c ＭＳ４０６
Ｙ
-54		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.8m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d ＭＭ４０６
Ｙ
-45		 神戸市垂水区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,296  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
113,980 		 100
[  82.1]
138,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
139,000 
b (　           ) 
123,328  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
131,914 		 100
[  95.6]
137,985 
138,000 
c (　           ) 
133,576  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,248 		 100
[  98.7]
138,043 
138,000 
d (　           ) 
110,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[  90.0]
159,263 		 100
[ 116.1]
137,177 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



神戸垂水 -53　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するために原価法の適用はできなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,437,678 
874,290 
3,563,388 
3,020,960 
542,428 		 （　0.9753）
529,030 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     12,903,171 円　　　　（　     78,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸垂水 -53　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 88.00 ＬＳ3 264.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   184 ％   165 ㎡      8.6 m x   19.2 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸タイプ：２ＤＫのファミリータイプ、平均専有面積：約４４㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,385 
121,880 		 1.0  121,880 
2.0  243,760 

 2～ 3		 住宅
88.00 
100.0 
88.00 
1,399 
123,112 		 1.0  123,112 
2.0  246,224 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
264.00 
100.0 
264.00 

368,104 		 368,104 
736,208 
⑨年額支払賃料        368,104 円　×　12ヶ月　＝　       4,417,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、未計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,417,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       220,862 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,196,386 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           368,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,497 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          736,208 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         237,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,437,678 円　　　　（　        26,895 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＳ４０６賃Ｙ
　　　　-7		 1,276  
(   1,208) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,478 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,479 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,399 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＤＳ４０６賃Ｙ
　　　　-8		 1,253  
(   1,252) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,480 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸垂水 -53　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,400 円  　　　　     47,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 176,690 円  　　　        4,417,248　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       52,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      406,300 円  　　　　     47,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,800 円  　　　　     47,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,800 円  　　　　     47,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         874,290 円　（　　　　　　         5,299 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 174,000 円／㎡　×　     264.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0663 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,020,960 円  
（　　　　　        18,309 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,437,678 円      
②総費用 874,290 円      
③純収益　①－② 3,563,388 円      
④建物等に帰属する純収益 3,020,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 542,428 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 529,030 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,206 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,903,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸垂水 -53　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市垂水区西舞子一丁目２０７４番２
 1411000186639-0000
2 　神戸市垂水区西舞子一丁目２０７４番３
 1411000186640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考