令和6年1月15日　提出 神戸垂水 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -28 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　福永　美幸   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区青山台１丁目１９番５ ｢青山台１－１９－５｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした高台の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 垂水 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 垂水駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅が多い区画整然とした高台の住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと思われる 。地価は概ね横ばい状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市の圏域の住宅地域である。需要者の中心は神戸市 内の居住者が大半を占める。バス圏ではあるが区画整然とした住宅地域で、比較的安定的に有効需要があり地価は概ね 横ばい状態で推移している。土地は、標準地と同程度の規模で、１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅 であれば３，５００万円～４，０００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅団地で自己使用目的での取引が中心である。戸建賃貸住宅が存在しても転勤等の特殊な事 情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益価格は試算しない。居住の快適性 を重視する住宅地域では、自己使用目的で取引された取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よ って、前年からの各変動要因を十分検討の上、市場性を反映した実証的な比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　垂水（県） -25             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。消費者物価が上昇している が景気は回復傾向にあり個人消費は持ち直し ている。人気学校区、高利便性等の地価は強 含みで推移する。 最寄駅から相当離れた一般住宅が多い区画整 然とした高台の住宅地域であり、特に格別な 地域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％