令和6年1月15日　提出 神戸垂水 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -26 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山下　裕   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区泉が丘１丁目１６１６番１７ ｢泉が丘１－７－５｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 東垂水 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 東垂水駅北東方 400m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅を中心とする住宅地域で、特段の地域要因に変動はなく、今後も現状維持のまま推 移しつつ、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で神戸市西部の圏域。需要者の多くは神戸市内の居住者が占める が、一部に市外の需要者も見られる。最寄駅からも徒歩圏内で、居住環境も良好である。物件としての値ごろ感から地 価は概ね安定的に推移している。土地は１，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。新築の戸建住宅は３， ０００万円台の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への勤務者、または事業者の世帯が多い住宅地域であり、アパート等の収益物件 も見受けられるが、対象標準地自体の画地規模の制約により賃貸経営上合理的な建物の想定が困難である。需要者の需 要の中心は自己使用目的であり、その多くは、取引市場の需給動向を重要視するものと考える。したがって、比準価格 を標準に、前年からの変動要因等を十分に検討し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　垂水（県） -6              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大規模団地の分譲、人気学校区への人口移動 等、選好性の偏在化傾向があるも、宅地需給 関係は概ね安定的又は堅調に推移している。 中規模一般住宅地域として良好な住環境を形 成しており、最寄り駅からも徒歩圏内にあり 、地価は概ね横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.9 ％