別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 9-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　清水　信博   TEL.
鑑定評価額 298,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区弥栄台３丁目１５番６
 ②地積
　(㎡)		 3,309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)

（その他）

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ4		 事務所、配送センタ
ー等が建ち並ぶ工業
地域		 北東17.5m市道 水道、ガス、下水 総合運動公園

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７．５ｍ市道 交通

施設		 総合運動公園駅北西方

750m		 法令

規制		 準工
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、配送センター等が建ち並ぶ工業地域で、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やか
に回復しており、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び明石市の圏域で各インターチェンジ周辺の工業地域であり、需要者の中心は資本力及び地縁的
選好を有した事業者等である。事務所、配送センター等が建ち並ぶ工業地域であり、周辺幹線道路の商業施設も充実し
ている影響も存する。なお、設備投資は改善傾向を示しており、比較的利便性も高く、需要も十分に見込まれる地域で
あるが、規模により取引される価格帯もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件は散見されるが、工場等の賃貸物件については建物の規模・構造・設備等により個別性が強く、地域の標準的
な賃料水準等の把握が困難であることから収益価格は相対的に精度が劣る。利便性のほか利用度等を重視した取引が多
く、信頼性の高い比準価格により決定すべきであるが、採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、
相対的に精度が劣る収益価格は参考程度とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸西 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,500 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.6]		 [100.0]
100		 89,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は改善しており、景気は穏やかに回
復しているなか、須磨区の良好な不動産に対
する需要は増加している。


事務所、配送センター等が建ち並ぶ工業地域
であり、交通施設も充実しており、公法上の
規制の見直し等により、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＮ４０６
Ｙ
-37		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m県道、
南5m、西4m、
三方路
工業

(70,200)
b ＳＮ４０６
Ｙ
-47		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m市道、
北西8m、
北東8m、
三方路
準工

(70,200)
c ＳＮ４０６
国
-12		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西16m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ＳＮ４０６
国
-13		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
東27m、角地
準工

(90,300)
e ＳＮ４０６
Ｙ
-46		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
東14m、北8m、
三方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,562  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
93,960 		 100
[ 102.5]
91,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,700 
b (　           ) 
81,000  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
86,863 		 100
[  92.0]
94,416 
94,400 
c (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
78,801 		 100
[  89.1]
88,441 
88,400 
d (　           ) 
99,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
98,862 		 100
[ 107.5]
91,965 
92,000 
e (　           ) 
134,600  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
145,112 		 100
[ 145.4]
99,802 
99,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,600 円／㎡]  



神戸須磨 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

91,873,719 
20,516,044 
71,357,675 
63,072,000 
8,285,675 		 （　0.9771）
8,095,933 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    197,461,780 円　　　　（　     59,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 1,350.00 Ｓ4 5,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 80 ％   300 ％   300 ％   3,309 ㎡     45.0 m x   73.0 m  前面道路：市道     　  17.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 現在の標準的な新築建物を考慮し、倉庫等の賃貸需給動向及び建物の効率性から、１階～４階倉庫兼事務所の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
5,600.00 
100.0 
5,600.00 
1,388 
7,772,800 		 3.0  23,318,400 
2.0  15,545,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,600.00 
100.0 
5,600.00 

7,772,800 		 23,318,400 
15,545,600 
⑨年額支払賃料      7,772,800 円　×　12ヶ月　＝　      93,273,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        93,273,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,663,680 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 88,609,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,318,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,545,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,042,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      91,873,719 円　　　　（　        27,765 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＮ４０６賃
　　　　-14		 2,089  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[170.0]		 100
[100.0]
1,446 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,439 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,388 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＮ４０６賃
　　　　-15		 1,278  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,432 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,240,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,730,944 円  　　　       93,273,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,205,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,180,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,516,044 円　（　　　　　　         6,200 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　   5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 63,072,000 円  
（　　　　　        19,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 91,873,719 円      
②総費用 20,516,044 円      
③純収益　①－② 71,357,675 円      
④建物等に帰属する純収益 63,072,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,285,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,095,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,447 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,461,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区弥栄台三丁目１５番６
 1411000090423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 9-1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　濱本　佳子   TEL.
鑑定評価額 298,000,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区弥栄台３丁目１５番６
 ②地積
　(㎡)		 3,309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,300)

（その他）

1:1.5		 倉庫兼事務所

Ｓ4		 事務所、配送センタ
ー等が建ち並ぶ工業
地域		 北東17.5m市道 水道、ガス、下水 総合運動公園

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  44.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １７．５ｍ市道 交通

施設		 総合運動公園駅北西方

750m		 法令

規制		 準工
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 内陸部のインターチェンジに近い流通業務団地で、容積率等の引き上げがあるが当面は現状維持で推移するもの
と予測される。物流関係の需要の高まりを受けて、地価水準は強含みで推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神戸市を中心とした阪神間から明石市にかけての工業地域の圏域である。需要者は、近畿圏乃至は全国規
模で倉庫や配送センターを求める事業者を中心とする。労働力の確保が容易な市街地に近接するエリアでの物流施設の
需要が高まっており、市街地に隣接し高速道路網が充実していることから、価格水準は強含みで推移している。取引自
体が少なく、取引される画地規模、個別性も多様であり、需要の中心となる価格帯は把握し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 広域的に見れば賃貸物件は散見されるものの建物の規模・構造・設備内容等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準
等の把握が困難であることから、収益価格は相対的に精度が劣る。また、賃貸倉庫事務所等を建築する目的で土地を購
入するケースは少なく、自用目的の取引が中心となっている。したがって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、
収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸西 9-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     56,500 円／㎡		 [109.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.8]		 [100.0]
100		 90,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の回復に伴う企業収益の改善等により、
工場用地及び物流施設用地を求める動きは強
く、特に内陸型の市街地に近いエリアでの需
要は堅調である。

ニュータウンに隣接する流通業務団地で、容
積率等の引き上げがあったが、地域要因に大
きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＮ４０６
Ｙ
-47		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m市道、
北西8m、
北東8m、
三方路
準工

(70,200)
b ＳＮ４０６
Ｙ
-57		 神戸市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西16m市道、
南東21m、
北西16m、
三方路
準工

(70,200)
c ＭＭ４０６
Ｙ
-56		 明石市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.9m市道
、中間画地
工業

(60,200)
d ＳＮ４０６
Ｙ
-80		 神戸市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7m私道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,000  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
86,863 		 100
[  94.9]
91,531 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
91,500 
b (　           ) 
81,000  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
83,160 		 100
[  92.2]
90,195 
90,200 
c (　           ) 
62,351  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,840 		 100
[  72.3]
92,448 
92,400 
d (　           ) 
61,410  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
68,908 		 100
[  73.9]
93,245 
93,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,800 円／㎡]  



神戸須磨 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

91,542,762 
20,367,604 
71,175,158 
62,488,000 
8,687,158 		 （　0.9771）
8,488,222 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    207,029,805 円　　　　（　     62,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 1,350.00 Ｓ4 5,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 80 ％   300 ％   300 ％   3,309 ㎡     45.0 m x   73.0 m  前面道路：市道     　  17.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造４階建の倉庫兼事務所 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 倉庫兼事務所
5,600.00 
100.0 
5,600.00 
1,383 
7,744,800 		 3.0  23,234,400 
2.0  15,489,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,600.00 
100.0 
5,600.00 

7,744,800 		 23,234,400 
15,489,600 
⑨年額支払賃料      7,744,800 円　×　12ヶ月　＝　      92,937,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        92,937,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,646,880 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 88,290,720 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,234,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,489,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,031,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      91,542,762 円　　　　（　        27,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ４０６賃
　　　　-15		 1,244  
(   1,225) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,408 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,434 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,383 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＳＮ４０６賃
　　　　-15		 1,278  
(   1,236) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,460 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,210,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,717,504 円  　　　       92,937,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,205,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,095,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      20,367,604 円　（　　　　　　         6,155 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9771    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   5,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,488,000 円  
（　　　　　        18,884 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 91,542,762 円      
②総費用 20,367,604 円      
③純収益　①－② 71,175,158 円      
④建物等に帰属する純収益 62,488,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,687,158 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,488,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    207,029,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区弥栄台三丁目１５番６
 1411000090423-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考