鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
神戸須磨 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-7

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　濱本　佳子

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区飛松町１丁目３番３｢飛松町１－３－５｣				②地積　(㎡)	55 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	小規模店舗、医院が建ち並ぶ駅近の近隣商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	板宿 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 50 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

板宿駅北方

210m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

板宿商店街や板宿市場に近い近隣商業地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持で推移するものと
予測する。商業繁華性は低いものの住宅地としての需要もあり、地価は安定的に推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 181,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市及び明石市の商業地域の圏域である。需要者は同一需
給圏内に地縁を有する個人事業者や法人で、一部不動産事業者も見られる。店舗、事務所等に対する需要は弱いものの
住居系としての土地需要は安定的である。取引自体が少なく、画地規模の大小、成約価格のばらつきから市場の中心価
格帯は把握し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模小売店舗、医院等の多い商業地域であるが、店舗や事務所のテナント需要は弱く、自用の店舗兼共同住宅利用が
多い地域である。需要者の一部は収益性から意思決定を行うが、都心部商業地域に比べ地価に対する賃料の相対的低位
は否めず、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気の回復に伴い、企業収益は改善傾向にあ
り、企業の投資意欲は持ち直しが見られ、須
磨区の商業地価は緩やかな上昇基調にある。

板宿本通商店街背後の近隣商業地域で、地域
要因に特段の変動はない。住宅地としての需
要も見込まれる地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ４０６Ｙ -39	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		近商 (100,300)
b	ＳＮ４０６Ｙ -45	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＤＳ４０６国 -3	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	ＷＫ４０６Ｙ -18	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西3.4m市道、中間画地		近商 (100,240)
e	ＳＮ４０６Ｙ -68	神戸市須磨区		貸家建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東6m、角地		近商 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 205,687	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	216,794	100 [ 89.3]	242,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 240,317	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,131	100 [ 103.0]	243,817		244,000
c	(　 ) 195,122	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,390	100 [ 84.2]	237,993		238,000
d	(　 ) 209,932	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	243,754	100 [ 103.8]	234,830		235,000
e	(　 ) 220,394	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	221,036	100 [ 91.0]	242,897		243,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

神戸須磨 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,740,945	548,859	2,192,086	1,773,640	418,446	（　0.9771） 408,864	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	9,972,293 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	40.00	Ｓ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	55 ㎡	5.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階はファミリータイプのマンションで平均専有面積４０㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	2,502	100,080	3.0	300,240
							2.0	200,160
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,787	71,480	1.0	71,480
							2.0	142,960
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		243,040		443,200
								486,080

⑨年額支払賃料	243,040 円　×　12ヶ月　＝　 2,916,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,916,480 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,624,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	443,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 112,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,740,945 円　　　　（　 49,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＹ４０５賃Ｙ　　　　-30	1,726 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,864	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,865 円/㎡　月額支払賃料（　 1,787 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＮ４０６賃　　　　-1	1,484 ( 1,484)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,865
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	111,200 円	27,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	116,659 円	2,916,480　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,859 円　（　　　　　　 9,979 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,773,640 円（　　　　　 32,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,740,945 円
②総費用	548,859 円
③純収益　①－②	2,192,086 円
④建物等に帰属する純収益	1,773,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	418,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	408,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,434 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,972,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神戸須磨 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市須磨区飛松町一丁目３番３	1411000059786-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
神戸須磨 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸須磨 5-7

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　田中　浩

TEL.

鑑定評価額

13,000,000 円

１㎡当たりの価格

236,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市須磨区飛松町１丁目３番３｢飛松町１－３－５｣				②地積　(㎡)	55 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ4	小規模店舗、医院が建ち並ぶ駅近の近隣商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	板宿 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 50 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

板宿駅北方

210m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商店街の背後にあって、現状を維持しつつも徐々に住商混在地域としての色合いを強めていくものと予測する。
板宿駅に近く利便性に優れることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線等の各沿線で、概ね神戸市及び周辺の商業地域又は住商混在地域等。需要者
は同一需給圏内に地縁のある個人事業者等が中心である。板宿本通商店街の背後にあって店舗、事務所地のほか住宅地
としても利用可能なことから需要は比較的堅調であり、地価は上昇傾向にある。土地は取引される規模がまちまちであ
るため中心的価格帯の把握はやや困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小規模小売店舗、医院等の多い商業地域であり、周辺における代替性の強い取引事例を多数収集し、実証的な比準価格
を試算し得た。一方、周辺には賃貸物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価
格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているものの、物価上
昇等の影響により先行きはやや不透明である
。なお、須磨区の人口は減少傾向にある。

板宿本通商店街の背後にあって、近時は住宅
用地としての引き合いも見られるようになっ
てきており、需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸須磨 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＤＳ４０６国 -3	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ整形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	ＳＮ４０６Ｙ -45	神戸市須磨区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＡＨ４０６国 -14	神戸市須磨区		建付地	（　）	長方形	南東30m県道、北西6m、二方路		近商 (100,400)
d	ＤＳ４０６国 -40	神戸市須磨区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東11m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 195,122	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,390	100 [ 84.2]	237,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	238,000
b	(　 ) 240,317	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	251,131	100 [ 101.0]	248,645		249,000
c	(　 ) 278,601	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	280,808	100 [ 124.2]	226,093		226,000
d	(　 ) 200,113	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	226,350	100 [ 96.9]	233,591		234,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

神戸須磨 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価の把握が困難な既成市街地内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,768,934	554,350	2,214,584	1,792,780	421,804	（　0.9771） 412,145	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	10,052,317 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸須磨 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	40.00	Ｓ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	55 ㎡	5.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗：フロア貸し、２～３Ｆ共同住宅：少数世帯向け、平均約４０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	2,556	102,240	3.0	306,720
							2.0	204,480
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,791	71,640	1.0	71,640
							2.0	143,280
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		245,520		450,000
								491,040

⑨年額支払賃料	245,520 円　×　12ヶ月　＝　 2,946,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,946,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 294,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,651,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	450,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,050 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 491,040 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 113,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,768,934 円　　　　（　 50,344 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＮ４０６賃　　　　-4	1,798 ( 1,694)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,953	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,869 円/㎡　月額支払賃料（　 1,791 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＹ４０５賃Ｙ　　　　-30	1,726 ( 1,633)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,784
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸須磨 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,400 円	28,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	117,850 円	2,946,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 29,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 238,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,350 円　（　　　　　　 10,079 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,792,780 円（　　　　　 32,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,768,934 円
②総費用	554,350 円
③純収益　①－②	2,214,584 円
④建物等に帰属する純収益	1,792,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	421,804 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,145 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,494 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,052,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

神戸須磨 5-7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	神戸市須磨区飛松町一丁目３番３	1411000059786-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考