別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　梶川　智保   TEL.
鑑定評価額 95,200,000 円  １㎡当たりの価格 346,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２
｢月見山本町１－９－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 店舗

ＲＣ3		 小売店舗、金融機関
が混在する駅に近い
商業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 月見山

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 月見山駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や銀行、医院等が集積する近隣商業地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移
するものと予測する。なお、駅に近接する好立地にあり、底堅い実需が見込まれるため、地価は強含み。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    271,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市西部から明石市に存する商業地域である。需要者の中
心は、圏内に地縁を有する個人事業者もしくは事業法人であり、圏外からの需要は稀である。近隣居住者向けの小売店
舗や事業所が建ち並ぶ既成の商業地域であり、鉄道駅への接近性に優れるとともに、商業集積度も相応にあり、需給は
強含みに推移している。需要者の業態や属性により、取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域を含む一帯は、中低層の小売店舗や事業所が建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件用地としての需要
も見込まれる市場環境にあることから、試算価格の調整に当たっては、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必
要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を
関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 345,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇気配や物価高など、市況の反転懸念
も依然存するが、足元の実需への影響は軽微
であり、須磨区における地価は概ね堅調に推
移している。

地域要因に大きな変動はないが、鉄道駅への
接近性に優れるため、需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＤＳ４０６
国
-40		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ＭＳ４０６
国
-22		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東32m市道、
中間画地
近商

(100,400)
c ＡＨ４０６
国
-14		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m県道、
北西6m、
二方路
近商

(100,400)
d ＴＨ４０６
国
-1		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
中間画地
近商

(100,300)
e ＳＮ４０６
Ｙ
-68		 神戸市須磨区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
南東6m、角地
近商

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
226,350 		 100
[  61.0]
371,066 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
371,000 
b (　           ) 
261,609  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
281,987 		 100
[  76.2]
370,062 
370,000 
c (　           ) 
278,601  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
280,808 		 100
[  81.0]
346,677 
347,000 
d (　           ) 
202,280  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,348 		 100
[  60.6]
343,809 
344,000 
e (　           ) 
220,394  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
221,036 		 100
[  63.1]
350,295 
350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,025,380 
4,704,650 
18,320,730 
15,120,600 
3,200,130 		 （　0.9549）
3,055,804 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     74,531,805 円　　　　（　    271,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅 215.00 Ｓ5 1,035.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     16.8 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 公的規制や標準的使用との整合性を勘案の上、１階店舗、２階事務所、その他住宅（各戸４５㎡程度）の建物を想定した。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 類似建物の標準的有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,280 
430,500 		 3.0  1,291,500 
3.0  1,291,500 

 2～ 2		 事務所
215.00 
80.0 
172.00 
2,369 
407,468 		 3.0  1,222,404 
3.0  1,222,404 

 3～ 3		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,822 
352,557 		 1.0  352,557 
2.0  705,114 

 4～ 5		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,840 
356,040 		 1.0  356,040 
2.0  712,080 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,035.00 
85.4 
883.75 

1,902,605 		 3,578,541 
4,643,178 
⑨年額支払賃料      1,902,605 円　×　12ヶ月　＝　      22,831,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,831,260 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,150,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,860,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,578,541 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,996 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,643,178 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,130,544 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           143 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,025,380 円　　　　（　        83,729 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＤＳ４０６賃Ｙ
　　　　-12		 1,410  
(   1,333) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,913 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,822 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＳＮ４０６賃
　　　　-5		 1,496  
(   1,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,889 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 948,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 920,450 円  　　　       23,011,260　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      347,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,704,650 円　（　　　　　　        17,108 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,120,600 円  
（　　　　　        54,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,025,380 円      
②総費用 4,704,650 円      
③純収益　①－② 18,320,730 円      
④建物等に帰属する純収益 15,120,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,200,130 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,055,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,112 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,531,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     271,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区月見山本町一丁目９７番２
 1411000053700-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
神戸須磨 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
神戸須磨 5-3 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.
鑑定評価額 94,900,000 円  １㎡当たりの価格 345,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 神戸市須磨区月見山本町１丁目９７番２
｢月見山本町１－９－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 店舗

ＲＣ3		 小売店舗、金融機関
が混在する駅に近い
商業地域		 北東18m市道 水道、ガス、下水 月見山

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 月見山駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 山陽電鉄本線の月見山駅に近接した、小売店舗や金融機関等が混在している近隣商業地域であり、今後とも当面
は現状のまま推移していくものと予測する。その利便性から、地価は堅調に推移しているものと推測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    267,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね山陽電鉄本線、及び、ＪＲ山陽本線沿線で、神戸市、及び、周辺市町の商業地域である。需要者の
中心は、地縁性を有する地元業者や中小規模の事業法人等が多い。鉄道線の最寄り駅に近接した、主に近隣周辺の居住
者を対象とした小売店舗や金融機関等が集積する地域であり、需要は堅調である。尚、取引される土地の規模等はまち
まちであり、需要の中心となる価格帯は、見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、近隣周辺の居住者を対象とした近隣商業地域にあるが、自己利用目的での取引が多く、市場の実勢を反
映した比準価格の規範性は高い。また、周辺では賃貸物件も見られるが、地価に見合った賃料水準が形成されていると
は言えず、収益価格はやや低位に試算された。したがって、本件では、比準価格を標準に収益価格を関連付けて、上記
のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　神戸須磨 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    227,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 345,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高等の懸念もあるが、商業地の地価は全
国的に回復傾向にあり、須磨区の利便性の高
い駅周辺の商業地や路線商業地の地価は引き
続き堅調である。

鉄道線の駅に近接した利便性の高い近隣商業
地域であり、需要は底堅く、地価は上昇傾向
で推移している。地域要因に特段の変動は見
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　 -15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 神戸須磨 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＫ４０６
Ｙ
-18		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3.4m市道
、中間画地
近商

(100,240)
b ＴＨ４０６
国
-1		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西36m市道、
中間画地
近商

(100,300)
c ＤＳ４０６
国
-7		 神戸市須磨区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西26m市道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＭＳ４０６
国
-22		 神戸市須磨区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東32m市道、
中間画地
近商

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
209,932  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
243,754 		 100
[  67.8]
359,519 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
360,000 
b (　           ) 
202,280  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
208,348 		 100
[  61.4]
339,329 
339,000 
c (　    248,545) 
497,090  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
507,529 		 100
[ 141.8]
357,919 
358,000 
d (　           ) 
261,609  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
281,987 		 100
[  78.0]
361,522 
362,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    354,000 円／㎡]  



神戸須磨 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存して、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,253,887 
4,551,280 
17,702,607 
14,546,400 
3,156,207 		 （　0.9549）
3,013,862 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     73,508,829 円　　　　（　    267,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
神戸須磨 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所併用住宅 215.00 Ｓ5 1,035.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   275 ㎡     16.8 m x   16.4 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は部分貸しの店舗・事務所、３～５階は共同住宅（ファミリ－タイプ：約４８㎡／戸×１２戸）を想定。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.00 
75.0 
131.25 
3,173 
416,456 		 3.0  1,249,368 
2.0  832,912 

 2～ 2		 店舗・事務所
215.00 
80.0 
172.00 
2,258 
388,376 		 3.0  1,165,128 
2.0  776,752 

 3～ 4		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,803 
348,881 		 1.0  348,881 
2.0  697,762 

 5～ 5		 住宅
215.00 
90.0 
193.50 
1,821 
352,364 		 1.0  352,364 
2.0  704,728 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,035.00 
85.4 
883.75 

1,854,958 		 3,464,622 
3,709,916 
⑨年額支払賃料      1,854,958 円　×　12ヶ月　＝　      22,259,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     883.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,259,496 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,121,975 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,317,521 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,464,622 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,914 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,709,916 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         903,309 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           143 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,253,887 円　　　　（　        80,923 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＴ４０６賃
　　　　-18		 1,522  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,875 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,882 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,803 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＴ４０６賃
　　　　-19		 1,927  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,889 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
神戸須磨 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 912,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 897,580 円  　　　       22,439,496　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      347,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,551,280 円　（　　　　　　        16,550 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　   1,035.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,546,400 円  
（　　　　　        52,896 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,253,887 円      
②総費用 4,551,280 円      
③純収益　①－② 17,702,607 円      
④建物等に帰属する純収益 14,546,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,156,207 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,013,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,959 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     73,508,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     267,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 神戸須磨 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　神戸市須磨区月見山本町一丁目９７番２
 1411000053700-0000
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備考